深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農(nóng)民房價(jià)只有商品房價(jià)的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內(nèi)一線城市，深圳幾乎沒有“老城區(qū)”，所有的城區(qū)都是“農(nóng)村城市化”的結(jié)果。

兩證一書和歷史遺留
1.什么是兩證一書？

2.什么是歷史遺留？

兩證一書：

很多人聽說過小產(chǎn)權(quán)房的“兩證一書”，究竟什么是兩證一書呢？發(fā)幾張圖片給大家參考——這就是傳說中的“兩證一書”！（但實(shí)際上，大部分農(nóng)民房都沒有……）

1)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書

2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

歷史遺留：

什么是小產(chǎn)權(quán)房？歷史遺留的來源是什么？

2009年5月21日舉行的深圳市大常委會(huì)通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。小產(chǎn)權(quán)房作為深圳這座城市的歷史“欠賬”，被提上了解決的議事日程。

消息發(fā)布后，輿論普遍認(rèn)為，深圳的突破將為“小產(chǎn)權(quán)房”合法化首開先例，但是，審視深圳的特殊情況，我們發(fā)現(xiàn)，它并不具有向全國推廣的可能。一方面，歷史上大面積小產(chǎn)權(quán)房的積壓使得當(dāng)?shù)卣仨氄曔@個(gè)問題；另一方面，深圳被選為物業(yè)稅試點(diǎn)城市，也讓政府看到了增加稅收的可能.

深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農(nóng)民房價(jià)只有商品房價(jià)的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內(nèi)一線城市，深圳幾乎沒有“老城區(qū)”，所有的城區(qū)都是“農(nóng)村城市化”的結(jié)果。在深圳市發(fā)展之初，中國房地產(chǎn)制度還不健全之時(shí)，遺留下數(shù)以十萬計(jì)的“違章建筑”，也就是沒有取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些房子多數(shù)由各個(gè)村委會(huì)興建。

城中村”風(fēng)潮伴隨著“違章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，時(shí)任深圳市常務(wù)副市長的許宗衡，牽頭組成了聯(lián)合課題組，歷經(jīng)8個(gè)多月拿出了兩份報(bào)告：《關(guān)于違法建筑問題的調(diào)研報(bào)告》、《關(guān)于城中村改造的調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告披露了兩項(xiàng)鮮為人知的消息：一、深圳21世紀(jì)城市戰(zhàn)略重點(diǎn)、總面積170多平方公里的大工業(yè)區(qū)近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經(jīng)很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內(nèi)。而“城中村”的主體恰恰就是“小產(chǎn)權(quán)房”

為了解決城市擴(kuò)張的土地缺口，同時(shí)也為破解“城中村”內(nèi)違章建筑的難題，深圳在2004年作出了將所有土地全部國有化的決定，深圳市原戶籍農(nóng)民27萬多人被直接轉(zhuǎn)為城市戶口，同時(shí)也失去了土地。但這一過程僅是從法律上確認(rèn)了深圳土地的國有權(quán)屬，補(bǔ)償了尚未占用的耕地，并未徹底完成對(duì)農(nóng)民宅基地、集體建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行“征收”的手續(xù)，這一法律上的灰色地帶留存至今。

從1999年開始，深圳就陸續(xù)出臺(tái)了多個(gè)規(guī)定，力圖解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，但是效果并不明顯，直到2004年，依然存在大量農(nóng)民（村集體）集資建房出售的案例。“兩規(guī)”并未能解決“歷史遺留問題”。

同時(shí)很長時(shí)間以來，絕大多數(shù)深圳農(nóng)民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發(fā)中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區(qū)”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實(shí)，這是深圳市政府不得不認(rèn)真面對(duì)的重大課題.

從2005年開始，深圳一直就是“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，雖不實(shí)際征收物業(yè)稅，但每年都會(huì)核算。據(jù)深圳新聞網(wǎng)5月31日?qǐng)?bào)道，深圳將進(jìn)行物業(yè)稅征收實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，市人大常委會(huì)已經(jīng)同意投資910萬元建設(shè)有關(guān)系統(tǒng)。4月份深圳市政府發(fā)出的《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》就指出要落實(shí)國家房地產(chǎn)稅制改革，研究物業(yè)稅征收政策。深圳市地稅局在今年的工作計(jì)劃中明確提出要“認(rèn)真推進(jìn)物業(yè)稅調(diào)研工作”。該局稅政三處將“負(fù)責(zé)物業(yè)稅試點(diǎn)及相關(guān)工作”

深圳特例的“小產(chǎn)權(quán)”房，占深圳市房屋總量的一半。如果開征物業(yè)稅，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)明確這些沒有登記的“歷史遺留違法建筑”，否則，政府的物業(yè)稅稅源將減少一半。

2003年，深圳提出城市化方案并一次性實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地國有化”之初，就得到廣東省政府支持，但國土部堅(jiān)決反對(duì)。國土部認(rèn)為，從保護(hù)耕地和農(nóng)民利益的原則出發(fā)，城市化并不意味著必然與農(nóng)業(yè)發(fā)展相抵觸，而深圳以城市化方案繞過征地審批，變更農(nóng)村集體土地的權(quán)屬，將損害依附耕地進(jìn)行生產(chǎn)的農(nóng)民利益。為此，國土部2004年下半年在深圳實(shí)地調(diào)查，并形成了上報(bào)國務(wù)院的調(diào)研報(bào)告。雖然深圳2005年還是完成了“土地完全國有化”，但國土部明確表態(tài)，“深圳做法，下不為例”。

2005年3月，國土部又對(duì)深圳“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)，作出專項(xiàng)“解釋意見”，指出：《土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）規(guī)定是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。也就是說，深圳若為小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)所有權(quán)證，也是因?yàn)檫@些房屋所占用的土地早已是國有。而對(duì)于全國絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房，其所利用的土地依然是“農(nóng)村集體土地”，因此，深圳此次的可能做法，并不具備全國推廣的法理依據(jù)，也不構(gòu)成“開創(chuàng)性”的實(shí)驗(yàn)。

深圳的“下不為例”經(jīng)驗(yàn)，似乎在緊閉的大門上開出了一條細(xì)縫，但無論怎么說，小產(chǎn)權(quán)房問題不可能永遠(yuǎn)擱置。小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)，是打破了國家對(duì)城市土地供應(yīng)的壟斷。這一方面會(huì)對(duì)各個(gè)城市的“賣地財(cái)政”構(gòu)成沖擊。另一方面也存在違反國土利用規(guī)劃，浪費(fèi)國土資源的風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)核心，是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)鍵.解決深圳小產(chǎn)權(quán)房是否合法化任重而道遠(yuǎn).

一，《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》對(duì)信息普查工作有哪些具體規(guī)定？

答：《決定》第三條規(guī)定：“市政府應(yīng)當(dāng)對(duì)全市違法建筑進(jìn)行全面普查，建立違法建筑臺(tái)賬和數(shù)據(jù)庫，逐項(xiàng)列明建設(shè)當(dāng)事人或者管理人、區(qū)位坐標(biāo)、用地屬性、建筑面積、建設(shè)時(shí)間、類別和用途等內(nèi)容。違法建筑普查工作應(yīng)當(dāng)在本《決定》實(shí)施之日起一年內(nèi)完成。進(jìn)行普查不得收取任何費(fèi)用。”

二：什么是歷史遺留回執(zhí)：所謂的深圳小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留回執(zhí)，就是所有深圳城市化歷史遺留違法建筑，將不同時(shí)期、不同類型的違法建筑全部納入處理范疇。農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑信息普查工作是指對(duì)農(nóng)村城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的不同時(shí)段、不同類型違法建筑進(jìn)行信息采集、錄入信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行規(guī)范化管理，為歷史遺留違法建筑的處理提供依據(jù)。

二：深圳小產(chǎn)權(quán)房歷史遺留回執(zhí)怎么來的：深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)頒布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，這是我市處理城市化歷史遺留違法建筑的法規(guī)性文件。《決定》立足于解決所有農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，將不同時(shí)期、不同類型的違法建筑全部納入處理范疇。其主要思路是在《決定》頒布一年內(nèi)，對(duì)所有違法建筑進(jìn)行普查，然后對(duì)經(jīng)普查記錄的違法建筑區(qū)別其違法程度分類進(jìn)行處理。因此，信息普查工作是落實(shí)《決定》的基礎(chǔ)性工作，是順利開展違法建筑處理工作的前提和關(guān)鍵所在。

3、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》對(duì)信息普查工作有哪些具體規(guī)定？

答：《決定》第三條規(guī)定：“市政府應(yīng)當(dāng)對(duì)全市違法建筑進(jìn)行全面普查，建立違法建筑臺(tái)賬和數(shù)據(jù)庫，逐項(xiàng)列明建設(shè)當(dāng)事人或者管理人、區(qū)位坐標(biāo)、用地屬性、建筑面積、建設(shè)時(shí)間、類別和用途等內(nèi)容。違法建筑普查工作應(yīng)當(dāng)在本《決定》實(shí)施之日起一年內(nèi)完成。進(jìn)行普查不得收取任何費(fèi)用。”

第四條規(guī)定：“違法建筑建設(shè)當(dāng)事人或者管理人應(yīng)當(dāng)在本《決定》實(shí)施之日起六個(gè)月內(nèi)，按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報(bào)。

逾期不申報(bào)的，由街道辦事處在建筑物所處社區(qū)、轄區(qū)主要公共場所以及市、區(qū)政府網(wǎng)站公告三個(gè)月；公告期滿仍不申報(bào)的，由街道辦事處臨時(shí)管理，并在普查工作結(jié)束時(shí)，依法予以拆除或者沒收。”

有著"歷史遺留"和“兩證一書”的深圳小產(chǎn)權(quán)房本身不是違法的，但是買賣了就屬于違法銷售。深圳政府不公開承認(rèn)，但是也不強(qiáng)制執(zhí)行，只要拆遷或者舊改，購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主都會(huì)得到相對(duì)應(yīng)的賠償。

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