深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷有補(bǔ)償嗎？找誰更靠譜更放心：深圳的小產(chǎn)權(quán)房并不是嚴(yán)格意義上的法律概念，而是老百姓們?yōu)榱朔奖氵@類房產(chǎn)與一般商品房作區(qū)分而約定俗成的一個(gè)稱呼。

這類房產(chǎn)本質(zhì)上是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由鄉(xiāng)政府或村委會而非國家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)并不歸個(gè)人所有。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，因此建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。

對通過不合法的方式取得這類房屋的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城市居民來說，因其沒有真正意義上地取得房屋的產(chǎn)權(quán)，故稱之為“小產(chǎn)權(quán)”以作區(qū)分。也就是說，如果不存在這種不合法的房產(chǎn)交易，“小產(chǎn)權(quán)”的說法也就沒有明顯的意義了。

        關(guān)于非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定還有許多。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地是被嚴(yán)格禁止的。而《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第十三條也明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

以上的種種限制性規(guī)定都說明了非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是一種不合法的行為，購買人也無法正常取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，買賣雙方進(jìn)行的房產(chǎn)交易也很難得到法律的保護(hù)。

       即使房產(chǎn)買賣合同嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那疤嵯潞贤瑱?quán)利也有可能被法律認(rèn)可，但是那也只是個(gè)別案例，并不是所有的小產(chǎn)權(quán)房購買者都能同樣幸運(yùn)。

因此，盡管小產(chǎn)權(quán)房由于其自身存在的交易瑕疵相對普通商品房來說價(jià)格更加低廉，但是一旦賣家反悔，買房者的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利很難得到保障，在相關(guān)政策沒有開放的情況下，志誠地產(chǎn)顧問也是不鼓勵大家購買小產(chǎn)權(quán)房的。

       那么小產(chǎn)權(quán)房被征收拆遷的時(shí)候，名義上的房主，也即小產(chǎn)權(quán)房購買者的受償權(quán)利能得到保障嗎？這個(gè)問題的答案對無法正常取得房屋完整產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房購買者來說應(yīng)該是不太樂觀的，小產(chǎn)權(quán)房購買者的受償權(quán)益很難在不能對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)的前提下得到征收方的認(rèn)可。在這種情況下，即使被拆遷人能得到少部分補(bǔ)償，也是非常有限的。

       這是因?yàn)椋M管房屋買受人按照買賣合同支付對價(jià)，但是購買行為本身就是不受法律保護(hù)的，即使是正常的房屋，拆遷方也會為了逃避補(bǔ)償義務(wù)而認(rèn)定為違建，更何況在非法用地的前提下建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房并出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員這樣本身就違法的情形。

        但在實(shí)踐中發(fā)生的圍繞小產(chǎn)權(quán)房買賣、征收的案例非常復(fù)雜，很難一概而論，實(shí)踐中也并非沒有出現(xiàn)過小產(chǎn)權(quán)房獲得較高補(bǔ)償?shù)陌咐唧w情形還需要專業(yè)拆遷維權(quán)律師根據(jù)具體案情進(jìn)行分析才能得到答案。

但就目前相關(guān)政策規(guī)定和小產(chǎn)權(quán)房征收拆遷處理形勢來說，一般情況下小產(chǎn)權(quán)房很難得到補(bǔ)償，想要得到和“大產(chǎn)權(quán)房”同等的補(bǔ)償更是很難期待的。

因此，深圳市志誠地產(chǎn)顧問有限公司建議有購房需求正在觀望在售小產(chǎn)權(quán)房的朋友，以及購買了小產(chǎn)權(quán)房正面臨拆遷困擾的被拆遷人們，謹(jǐn)慎對待小產(chǎn)權(quán)房問題，不要太過樂觀，最好還是在作出選擇和應(yīng)對時(shí)先行咨詢專業(yè)人士再做決定。

       而部分地區(qū)將小產(chǎn)權(quán)房作為拆遷安置房（回遷房）提供給非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，被拆遷人一定要提高警惕，在當(dāng)前政策下最好是選擇“大產(chǎn)權(quán)房”或貨幣補(bǔ)償，保護(hù)好自己的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利最重要。而至于將來有一天政策會不會開放，小產(chǎn)權(quán)房交易會不會被政策法律認(rèn)可和保護(hù)，國家大概還需要較長的一段時(shí)間去摸索。

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