深圳小產權房

深圳小產權房在深圳市場中占據了較高的主導地位，甚至是成為了本地市場中具有市場經濟的引導行業，雖說國家規定了小產權房是不可以買賣的，可是房價的飛速上漲和居高不下，還是讓諸多人將目光放在了價格低廉的小產權房上。小產權房的買賣分為兩種，分別是樓盤的開設和樓盤的二手交易，由于小產權房的產權問題在國內發生了多起案件，這些事實一度將小產權房的產權矛頭劃向了小產權房的開發場地所有權上，大部分的都屬于違建房產，甚至某些還屬于拆遷前臨時建設的房產資源，由于在小產權房方面有法律的欠缺，所以在小產權房方面存在巨大的市場漏洞。

小產權房和商品房相比較而言，小產權房的土地資源和使用權限方面均疏于商品房，其特點的不同主要體現在以下幾個方面：

1、土地來源：

商品房的土地為國家機關（國土資源局）批文登記備案的土地。

小產權房的土地沒有國家機關批文，所以地價自然會比商品房的低價低廉，這也是小產權房能夠比商品房便宜的核心原因。

2、購房貸款：

商品房貸款可以通過抵押房產證（即“紅本”）向銀行貸款，可以使用公積金貸款，而小產權房，無本所以無從抵押，也就不可以向銀行貸款，不可以使用住房公積金。不過深圳的許多小產權房樓盤提供2-10年的分期付款，當然也是要收取利息的，年利率普遍在3.5%-10%.

3、二手買賣轉讓

二手商品房的買賣需要到國土局等國家機關辦理過戶，繳稅手續二手小產權房普遍沒有統一的轉讓流程，一般是買賣雙方自行在樓盤開發商或者村委處實行更名手續，支付很少一部分裝讓手續費即可。

4、使用年限

商品房住宅的使用年限一般為70年。

小產權房的使用年限大多也是70年。

5、租金回報率

租金這個方面小產權房與商品房的相差不大，同一片區而言兩者租金水平相差無幾。但是因為商品房的總價要比小產權房高很多，所以從投資回報率這個數值上，小產權房的回報率更高一些。

二手小產權房和新售的小產權房有很多不同，主要是體現在房產產權的問題以及產權限制問題上，二手深圳小產權房的買賣需要辦理的手續和新售的房產資源也有不同其主要體現在以下幾個方面：

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

1、一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

2、第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

3、第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

4、鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。從住房形態看，一樣是普通住宅。從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業費、水電費、采暖費。從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。大產權房沒有這樣那樣的問題，可以放心購買，而小產權房好不要碰，以免照成以后的困擾。