深圳小產權房的產生有哪些原因?
更新時間:2018.03.12 17:15 作者:深圳小產權房
生活中我們常常聽到人們講到“深圳小產權房”這個詞,而很多人對于深圳小產權房并不是十分了解,所以對于在深圳小產權房問題上一直是保持了觀望和了解的態度,盡管小產權房并沒有法律概念,但是“小產權房”也并不意味著真正擁有房產產權,正是在這種條件下,人們習慣的稱私自建設的房產為小產權房。深圳小產權房在近年逐漸占據了深圳房產市場,其主要的原因主要是小產權房的價格以及小產權房所具備的優勢能夠滿足現代人們的生活需求,所以在現代房產中逐漸取代了商品房。
“小產權房”也不意味著擁有部分產權,在現實生活中,人們喜歡用大產權和小產權來區分房屋的所有權,大產權通常指完全產權,按照此理解,小產權就應當是不完全產權,部分產權,但是這種理解筆者認為是錯誤的,至少是存在法律上的障礙。小產權其實是無產權,既然無產權,何來部分產權,何來“小產權”。
“小產權房”特指未經法定程序,鄉鎮政府或村委會在自己享有所有權的土地上開發建設住宅,并將住宅出售與本集體經濟組織之外的人的房屋。“小產權房”由于在土地性質的根本問題上存在與法律相悖的問題,所以“小產權房”無法獲得房產部門頒發的房產證書,無法取得合法的所有權,這個問題就使得“小產權房”在產生時就埋下了違法的種子,導致在取得、流轉、拆遷補償等方面出現了許多問題。
分析深圳小產權房的性質與風險其本質就是談“小產權房”所位于的土地的性質與相應的法律規定。
深圳小產權房產生的的原因和背景
隨著我國城鎮化建設的迅速推進,大量農村人口涌入城市,而城鎮公共資源有限,無法適應和滿足人口的急速增加,尤其是對于住房的剛性需求,首先從數量上無法滿足,加之房價本身的虛高和低收入人群的矛盾的突出,“小產權房”順勢而生,既能緩解城市公共資源的壓力,又能滿足低收入人群的需求,“小產權房”的出現是時代發展的產物,也是適應時代的產物。
城市的發展導致我國二元制土地所有權增值的差距加劇,“小產權房”的產生也“緩解”了之間的差距。由于我國法律對集體土地的限制,禁止集體土地上市流轉,土地市場一直被國有土地壟斷,國有土地享有的權益,集體土地無法享受,如國有土地進行房產開發,房產公司需要繳納大量的土地出讓金,而作為集體土地根本無法上市流轉,更談不上土地出讓金,只能在被國家依法征用或征收后才能用于作為建設用地使用,但即便轉化為國有土地,集體組織也無權享受土地的收益。所以集體土地所有者為了獲取相應的土地利潤,都熱衷于將集體土地自行按照國有土地的模式變態化發展,其中將土地與房產商聯合建設住宅并高于本集體組織人員的價格出售給組織之外的人即“小產權房”的買賣一條較為不錯的選擇。
大量的進城務工人員收入較低,而住房確是剛性需求,面臨收入與高房價矛盾的不斷加劇,在日益發達的城市交通系統中,位于城市周邊但價格相對合理的“小產權房”便當然成為首選,面對高居不下的商品房價,購買“小產權房”,既是一種誘惑,也是一種無奈。
黨的十六屆五中全會提出了建設社會主義新農村的重要舉措,以此尋求新農村建設和發展的新途徑,但在實踐中,卻被一些人利用賺取非法利潤,一些集體土地所有者為了從土地中獲取高額利潤,一些房產商為了減低成本,以新農村建設為掩護,打著新農村建設的旗號,干起了違法的事情,破壞了土地市場,擾亂了房產市場。
其實,“小產權房”的購買者并不是對小產權房存在的問題一無所知,由于我國缺乏完善的住房保障機制,使得低收入家庭沒有能力通過正常途徑實現在城市有房居住的愿望,面對高房價和低收入矛盾的不斷加劇,他們不得不鋌而走險,選擇有風險的“小產權房”,這也是“小產權房”愈演愈烈的一個重要原因。
現代小產權房所具備的風險主要是體現在現代房產的所有權上,主要是國家部門為了限制經濟和對經濟進行合理的調控,所以在房產問題上采取的一種有效做法,風險性總結來說可以分為:
1、法律風險
由于小產權房只具備了普通商品房的使用性質,而不具備普通商品房的法律性質,其實并不是商品房。因此法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的,也就無法維護購房者的權益。
此外,由于小產權房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構監管范圍內。因此,在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題,其救濟途徑也就非常有限了。
二、政策風險
對于在建小產權房,當購房者與開發商簽訂合同并交付房款后,一旦遇到政府整頓小產權房,那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房者在購得小產權房后,一旦遇到政府征地拆遷,由于小產權房并沒有國家頒發的房產證。因此,購房者也就并非合法的產權人,也就無法獲得相應的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
三、轉讓風險
根據我國《土地管理法》規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
而農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護。也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見,小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。
面對著我國市場中高居不下的房價,小產權房逐漸成為了許多購房者無奈之舉,所以在選擇小產權房的時候需要謹慎謹慎再謹慎,即使成功購買到了深圳小產權房也不能夠忽視政策的變化。