深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳新一輪土地管理制度變革斷定了“推動(dòng)原鄉(xiāng)村城市化前史留傳違法修建處理試點(diǎn)”的工作內(nèi)容，并選定了兩個(gè)試點(diǎn)社區(qū)，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)以及規(guī)劃也在其中，根據(jù)走訪的情況以及小產(chǎn)權(quán)房在售的情況來(lái)看，深圳小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有受到較大的影響，甚至是小產(chǎn)權(quán)房的買賣變得更加激烈，這對(duì)于新一輪的土地管理制度的變革增加了巨大的困難。

就前期深圳市場(chǎng)規(guī)劃部選擇深圳沙井大街共和社區(qū)和平湖大街山廈社區(qū)兩個(gè)社區(qū)作為現(xiàn)代新一輪的土地管理制度的變革試點(diǎn)社區(qū)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房的營(yíng)銷以及小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格并沒(méi)有因此而大跌，甚至出現(xiàn)了反向場(chǎng)面，根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，購(gòu)買深圳小產(chǎn)權(quán)房的樓盤(pán)中一周將會(huì)招待20-40批看房者。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的原因大多是因?yàn)樗麄兊恼J(rèn)識(shí)、見(jiàn)解以及經(jīng)濟(jì)能力上存在一定的欠缺，收入偏低使其難以承當(dāng)當(dāng)時(shí)高房?jī)r(jià)之下的還貸壓力，房?jī)r(jià)降不下來(lái)，就只能買“小產(chǎn)權(quán)房”。以深圳沙井和清湖區(qū)域?yàn)槔F(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格為每平方米5000元左右，這與每平方米價(jià)格動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房比較，明顯具有吸引力。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”為何屢禁不止

依據(jù)2006年出臺(tái)的《深圳市原鄉(xiāng)民非商品住所建造暫行辦法》，原鄉(xiāng)民建造非商品住所的建造標(biāo)準(zhǔn)是居住用地的基底面積不超越100平方米，住所修建面積不得超越480平方米，并要契合“一戶一棟”原則。

可是，多年來(lái)，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”越建越高。對(duì)此，此次變革試點(diǎn)社區(qū)的沙井大街共和社區(qū)書(shū)記張金泉表示，當(dāng)年為了支撐特區(qū)建造，原鄉(xiāng)民賤價(jià)將土地賣給了政府，隨著下一代的出世，原鄉(xiāng)民的居住需求難以得到滿意，產(chǎn)生了加建房子的需求。但一直以來(lái)相關(guān)方針都是只堵不疏，“就像等紅燈一樣，等3分鐘可以，但假如讓你等1個(gè)小時(shí)甚至更久，你還等不等，肯定就什么都不管，就沖了！”

關(guān)于這一說(shuō)法，深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局法制處處長(zhǎng)方玉龍表示，這一方面是由于原鄉(xiāng)民的一些建造要求超出了現(xiàn)行規(guī)則；另一方面引導(dǎo)原鄉(xiāng)民合理需求方面的機(jī)制建造的確有待加強(qiáng)。

深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局供給的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，截至2009年末，深圳市鄉(xiāng)村城市化前史留傳違法修建總計(jì)達(dá)37.74萬(wàn)棟，約4億平方米，約占深圳市總修建面積的一半。而近3年，在加大對(duì)新增違法修建的查處力度的情況下，違法修建總量依然在小幅上漲。僅本年上半年，該局就接到各類違法修建、違法用地告發(fā)投訴近4000件次。

我國(guó)歸納開(kāi)發(fā)研究院旅行與地產(chǎn)研究中心主任宋丁以為，“小產(chǎn)權(quán)房”處理作業(yè)的勝敗要害在于怎么尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。“假如‘大赦’，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)對(duì)法制的不信任。而假如法不責(zé)眾，這些‘小產(chǎn)權(quán)房’又成了阻止城市進(jìn)一步展開(kāi)的‘釘子戶’。處理作業(yè)好像陷入了死結(jié)，這也是‘小產(chǎn)權(quán)房’搶建、加建屢禁不止的根本原因。”

二、“紅本”之爭(zhēng)凸顯利益博弈之烈

2002年深圳出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理前史留傳違法私房若干規(guī)則》及其施行細(xì)則，規(guī)則對(duì)1993年以前的前史留傳違法私房的罰款標(biāo)準(zhǔn)為每平方米30至130元，可以說(shuō)給了相當(dāng)大的優(yōu)惠。可是實(shí)際上，前來(lái)辦理確定手續(xù)的原鄉(xiāng)民卻很少。

2009年，深圳又出臺(tái)了《深圳市人大常委會(huì)關(guān)于鄉(xiāng)村城市化前史留傳違法修建的處理決議》，但相關(guān)配套施行文件卻至今仍未出臺(tái)，使得相關(guān)處理作業(yè)遲遲未能正式打開(kāi)。“其間原因在于：處置太高，大家都不來(lái)辦了；處置太低，又便宜了違法者。要尋求一個(gè)平衡點(diǎn)很難。”深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局歸納處副處長(zhǎng)文耀宇說(shuō)。

關(guān)于深圳行將展開(kāi)的“小產(chǎn)權(quán)房”處理作業(yè)，張金泉持達(dá)觀態(tài)度，但以為拿到“紅本”才是要害。所謂“紅本”，即指深圳市頒布的享有占有、運(yùn)用、收益、處置徹底權(quán)力的紅皮房產(chǎn)證。而現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”只能拿到約束權(quán)力的綠皮房產(chǎn)證。“拿不到紅本，相當(dāng)于沒(méi)有改，由于房子不能流轉(zhuǎn)，就沒(méi)有辦法盤(pán)活資金，展開(kāi)生產(chǎn)，鄉(xiāng)民就只能依靠違規(guī)加建出租物業(yè)為生。”

對(duì)此，我們認(rèn)為原鄉(xiāng)民想要的是讓大部分“小產(chǎn)權(quán)房”都能拿到“紅本”，可是占深圳總修建面積近一半的這些違法修建假如取得“紅本”繼而參加商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，那么對(duì)30萬(wàn)原鄉(xiāng)民的“公正”就會(huì)導(dǎo)致對(duì)現(xiàn)在1500萬(wàn)市民的不公。但假如無(wú)法拿到“紅本”，原鄉(xiāng)民是否會(huì)合作此輪處理作業(yè)又成了未知數(shù)。

“紅本”之爭(zhēng)凸顯了利益博弈之烈。因而，盡管行將展開(kāi)的新一輪處理作業(yè)較以往有更大的推動(dòng)空間，但其作用依然難以達(dá)觀，很可能在履行層面被架空，最終不了了之。