深圳小產權房

隨著深圳小產權房在深圳市場的逐步擴大，多數人并沒有去考慮小產權和大產權的區別，甚至某些時候都不能明確的認清小產權，在人們的概念中商品房就是正常性的有產權的70年產權房，而小產權房則是非正常建立不在政府和法律的保護下擁有40年使用權的小產權房，更多人愿意直接的使用房產產權年限進行區分，直接而明了的劃分開商品房和小產權房，但是從現代房產經濟中來看這種區分的辦法并不合理，因為某些40年產權或者50年產權的房產可能是商品房，其使用年限并不是規定只能是40年、50年和70年，這只能作為一種行業定性來看。

一、大產權房和小產權房的定義

大產權是指對房屋行使占有、使用、處分、收益的權利，可以依法交易。

小產權房拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。

通俗點的說法就是，由國家發產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發產權證的房屋即為小產權房。我們所購買的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。70年產權的為居住用地；50年產權的為工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地；40年產權的商業、旅游、娛樂用地。

二、大產權和小產權有哪些區別？

可以從產權歸屬、合法性、交易稅費等三方面進行區分。

1、按產權歸屬分

開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，之所以如此劃分是因為購房人的產權是由開發商的產權分割來的。

2、按合法性分

國家發產權證的叫大產權，而國家不發產權證，由鄉鎮政府發產權證書的叫小產權。

鄉鎮政府發放的產權證書實際上不是真正的產權，這種房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，有關部門不會予以備案。

3、按交易稅費分

所買的房再次轉讓時如果不用交付土地出讓金，那么為大產權。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產權叫小產權。

按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房，對這個區別，購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。

具體來講，房地產商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產權；如果是通過出讓或轉讓得來，就是這里所說的大產權。

4、合法性不同，擁有的權利不同

大產權房也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易。大產權房具有占有、使用、收益和處分四項完整的權能。

三、如何判斷產權年限

房產證上“土地用途”一欄，會注明土地用途，購房者可以根據房產證上信息判定房屋產權年限。

四、購房前有哪些注意事項？

在購房前，購房者要清楚該房屋的產權年限、用地性質、建筑屬性。

1、清楚產權年限再購房

不管是二手房還是新房都要了解產權年限，尤其是二手房產權年限。比如說，1995年開發商買到該房屋的土地使用權，并且使用權是70年，但是實際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。

但《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

2、辨別房子的用地性質

不同的用地性質有著不同的建筑屬性與產權年限，購買新房時，購房者可以查看開發商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》；購買二手房時，購房者可以看房屋產權證上的房屋性質與規劃用途。

3、有房屋未必有產權

一些所謂的“小產權房”，如占用集體土地違法建設的住房是沒有產權的，不能進行上市交易，無法辦理合法的產權手續。購房者應該清楚“小產權”的風險。

所以在深圳買房的時候，可以根據以上的信息去辨別和甄別房產的產權問題，熟悉購買的房產所存在的隱患以及投資的價值所在，并需要了解房產是40年、50年還是70年，以及房產剩余的產權年限。