深圳小產權房

深圳小產權房的合法性是深圳房產交易中最為糾結、最為復雜、最難分辨的法律漏洞，從國家民眾的認知中為建設者和購買者交易小產權房后購買者具有對小產權房的財產分配權，而國家對于小產權房的態度一直表示限制，在理論界中關于小產權房買賣合同效力的學說中主要是有兩種，“有效說”和“無效說”兩種，“無效說”認為小產權房不符合國家規定則合同無效，“有效說”認為小產權房屬于民眾所見而花了血汗錢則具備法律效力。

1、“有效說”之有效理由

（1）小產權房屋是否辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。雖然小產權房屋沒有房產證，不能辦理過戶登記，但房屋轉移登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。

（2）房屋買賣合同的效力應嚴格依據《合同法》來認定，只要符合法定的合同的有效要件，合同即為有效。根據物權區分原則，合同行為為債權行為，依據的應為債權法，而轉移登記行為為物權變動行為，應依據物權法，二者不能混為一談。正如“一房二賣”，買賣合同均為有效，只是會產生不能履行或未履行的后果。

（3）認定合同無效只能依據現行法律或者行政法規。認定合同無效一般援引的法律條文為《合同法》第52條第5項：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。而所謂違反的法律、行政法規通常是國務院的決定、意見、通知等，其并非法律，也非行政法規，所以其不能作為認定小產權房買賣合同無效的依據。

2、“無效說”之無效理由

（1）買賣合同主體不適格。從買賣合同的主體來看，出賣人主要為村委會或者村民，買受人為城市居民或其他非本村集體的村民，在我國城鄉土地二元結構的現狀下，土地對于城市居民與農村居民的意義存在根本的差異，合同標的物雖然是房屋，但是在“房地一體”的政策下，房屋所有權的轉讓必然導致其所占用的宅基地使用權的一并轉讓。而集體土地上的宅基地的使用權只能屬于集體組織內的成員，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權使用主體的擴大化，這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。

《土地管理法》第63條也明文規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。”該禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，農民出賣房屋的行為實質上使土地使用權也進行了轉讓，該行為被法律所禁止，所以轉讓房屋的合同自始無效。

（2）合同違反了我國法律、法規的強制性規定。從小產權房買賣合同的內容上看，其違反了我國法律、法規的強制性規定，應屬無效合同。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定，轉讓的房產必須是依法登記并具有完整權屬證書的房屋。而小產權房建立在農村集體土地之上，其存在注定不能獲得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。

據此，房地產開發行為只能在國有土地上進行，在集體土地上進行的開發商品房違反了我國法律的強制性規定，是我國法律直接禁止的。買賣合同應屬無效。

（3）違反了國家相關政策。《民法通則》第6條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規定，都對小產權房進行了限制，明確城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅等，否則將無法辦理房產證。故房屋買賣合同違反了國家相關政策規定，應當認定為無效。