2018年深圳土地整改 小產權房面臨哪些交易機遇與風險
更新時間:2018.01.23 11:36 作者:深圳小產權房
有人說深圳小產權房是洪水猛獸,在一線、二線城市房價持續高漲和持續下跌情況下,小產權房的價格增長幅度持續不變,這樣一現象成為了國內房產事件中的特例,小產權房的租售明暗進行,但隨著國家土地整改政策的到來,小產權房轉正、小產權房稱為租賃房、小產權房拆遷等有關于小產權房的熱點新聞不斷,隨著國家的政策以及相關行業的代表發言就能夠掀起一波一波的浪潮,而在土地整改政策中,小產權房面臨的機遇和挑戰是并存的。
國家為了控制房產經濟,對房產經濟提出“房子是住的,不是炒的”的國家戰略,全國各地推出“城市更新”、“三舊改造”、“農地流轉”、“租購同權”、“培養長期租賃市場”等政策,旨在推動農村集體所有土地有序進入市場,助力城市住房供給側改革。有學者將此系列政策稱之為“土地新政”,也有稱之為“二次土改”。
盡管土地新政給中國城鄉房地產格局帶來的機遇和影響目前尚難以全面評估,但所謂“新政”帶給北上廣深等一線城市存量的小產權房市場沖擊可謂石破天驚。由于小產權房并沒有完善的產權交易機制和系統,無法準確地從大數據上定性和定量分析近來小產權房近期的交易態勢,但以深圳為例,小產權房交易出現的新特點足以印證其火爆勢頭。這些特點包括:
(一)小產權房的購買者由個人購買演變為個人與企業購買并舉,企業向村股份公司、農村集體經濟組織整層、整棟甚至多棟購買的情形屢見不鮮;
(二)從購房目的來看,由單純購買自住,演變為自住者有之,投資者有之且更多,部分投資人以出租、再次轉讓小產權房或坐等小產權房拆遷補償為目的;
(三)小產權房價格已有較大幅度的升值。2015年底至2017年底,我們所了解的深圳小產權房交易集中的南嶺、沙井、龍華、西鄉等片區,小產權房價格區間在每平方米8千元以上至1.4萬元不等,個別地段甚至達到每平方米2萬元以上,升值區間每平米1100元至3000元不等,升值幅度13%至35%之間,與同片區商品房升值幅度相當,部分小產權房升值幅度甚至高于同片區商品房。
(四)小產權房的交易模式由不公開、半公開變為完全公開,一些交易集中片區設立有專門的服務于小產權房買賣的中介機構,附設有網站,還有的律師事務所不顧司法行政部門的禁令,違規為交易進行見證等。
在土地新政的政策改進中,深圳小產權房能不能買、如何買、如何投資等都成了我們經常探討的話題,就土地整改我們提出以下幾種觀點:
(一)城市更新領域發展商對小產權房的拆賠帶來一定機遇,也有風險
目前深圳和其他一線城市如火如荼進行的城市更新中,一些發展商推出的拆賠方案,將對小產權房的賠償標準較商品房的賠償標準,定的稍低,甚至基本一致。單獨從拆遷賠償的標準來看,這樣的小產權房是值得買入的,并且可以通過城市更新這一程序在回遷后獲得合法產權的不動產,因而造就了更新狀態下的小產權房投資商機。
小產權房雖然由建房人或是買房人占有并使用,但是小產權房所附的土地大多為沒有履行征轉手續的集體土地。占有小產權房的被拆賠人,在取得與紅本商品房所有人稍低甚至一致的拆賠條件時,應當負有向集體土地所有權人支付土地拆賠(征收)款項的義務。
在現實中,基于各種原因,大部分集體土地所有權人并未向小產權房占有者主張這一權利,開發商也沒有明示這一權利現狀,政府的集體資產管理部門亦未對這一集體資產流失現像加以控制。而是在城市更新過程中,僅要求集體資產管理者出具《關于自行理清經濟利益關系的承諾書》。所以,在這個過程中表象上是開發商與小產權房占有者的拆遷賠償,其背后則是國家征收集體土地,由開發商補償的過程。由于補償款直接支付給了小產權房的占有者,集體并未受益,未來也不排除集體資產管理者向開發商或是小產權占有者要求支付集體土地征地補償款項。城市更新實踐中,開發商最怕的是“釘子戶”,這種“釘子戶”可能是合法房產權利人,也可能是小產權房主,為加快拆遷進度,一些開發商也往往不顧產權是否合法,以稍微低于或等同于合法產權的拆賠標準,簽約拆房平地,開發商的這種心態也在客觀上助長小產權房交易火爆的局面。
不過,如果是二手買進的小產權房的現階段的占有人,還要考慮到在實際拆遷賠償中,轉讓方有無可能違約,村集體經濟組織是否認可或追認占有人作為拆遷補償對象的風險。
(二)因土地性質和用途變化,非法轉讓存在合法化的可能
《土地管理法》第六十三條對農地轉讓做出了禁止性規定,但依廣東省高院《關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》第十三條規定:“當事人在簽訂出讓、轉讓、出租農村集體土地合同時,所涉集體土地雖然沒有經依法批準為建設用地,但在起訴前已被依法批準為建設用地的,不影響合同的效力?!背鞘懈聦嵺`中,經常有開發商購買農民私宅,當時看來應屬違法交易,交易完成后,如住宅所在宗地被轉為國有建設用地,不再是農地,更新項目已完成規劃,則此類合同面臨著被法院認定為有效合同的可能。司法實踐中,深圳此類判例已有一些。
(三)目前小產權房買賣交易仍被認定為無效或涉訴案件人民法院不予立案
在人民法院審理的小產權房買賣合同糾紛中,無論是農村集體土地所建小產權房,還是城區土地上的違章違法建筑,目前仍認定小產權房買賣合同無效,區別在于:有些法院認定無效,同時也依合同法,對無效的結果進行處理,責令雙方向對方返還取得的財產,而另一些法院認定合同無效,但不對結果進行處理。
而根據新近發布的《廣東省高級人民法院關于審理建設用地使用權合同糾紛案例的指引》第四條規定:“對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的內容建設的違法建筑的認定和處理,屬于國家有關行政機關的職權范圍,當事人起訴請求確認違法建筑權利歸屬及內容的,不予受理;已經受理的,裁定駁回起訴,并告知當事人先向行政機關申請處理違法建筑返還?!弊罡叻ㄔ阂灿信c此相類似的規定,也就是說,關于違法建筑類小產權房的確認之訴,人民法院不直接立案。
(四)在處理結果上,人民法院不再一刀切地處理因小產權房買賣發生的糾紛
如前所述,司法實踐中,盡管小產權房交易均被認定為無效,但在部分地區,人民法院在處理無效合同財產權益時,并非簡單地按無效返還的處置方法,存在一定地區差異。
如《2016年全國法院民商事審判工作會議紀要》第30條規定:“在非試點地區,……農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后,買受人請求返還購房款及其利息,以及請求賠償建筑改建成本的,予以支持?!痹谶@里,最高院規定,買房者最高可取回購房或建房的本息,而2017年9月廣東省高院《關于審理建設用地使用權合同糾紛案件的指引》第十七條規定:“合作開發房地產合同被確認無效,解除或者撤銷后……建設用地使用權登記在一方名下的,土地增值屬于合作項目的收益,合作方可以請求參照合同約定、實際投資情況等進行分配?!痹趶V大農村地區、城鄉結合部、以及城市化之后原農村地區,投資小產權房者,有不少是以投資者與宅基地原權利人合作建房方式進行的。按廣東高院的前述規定,此類合作建房,投資人不僅可以拿回本息,在土地及房產升值情形下,投資人的部分升值收益也是保護的。這顯然和最高法院的前述規定有所不同,筆者認為廣東的司法實踐更能反應司法審判的公正原則和誠實信用原則。
(五)小產權房租賃收益處于司法上的“明禁實?!狈蔂顟B
根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條規定:“房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持?!庇捎谛‘a權房報建手續不全甚至是違法建筑,出租小產權房合同會被認定無效,但據上述規定,發生糾紛訴至法院后,人民法院仍然保護房屋的占有使用費,其標準是參照合同的約定,客觀上,法院保護了不叫“房租”的房租,亦即基于小產權房租賃收益,法院實際上是保護的。
(六)律師見證并沒能使小產權房買賣合法安全
實踐中有小產權房的買賣雙方為了能確保交易的安全、交易合同的有效而聘請律師就買賣合同做律師見證。根據《律師見證業務工作細則》及《廣東省司法廳關于規范我省律師從事合同見證業務的通知》規定,律師在承辦合同見證業務時,應當遵循勤勉盡責的原則,認真審查見證委托雙方的權利能力以及行為能力、審查見證委托人申請律師見證合同文本及簽約事實、審查有關文件是否真實、合法。也就是說,律師見證時除了要對見證內容的真實性見證外,還要對其內容的合法性進行見證,但小產權房是禁止上市交易的且買賣合同的內容因違反禁止性規定而無效,因此律師見證在此是沒有法律效力的。也就是說,小產權房買賣過程中律師見證是毫無意義的。