深圳小產權房

我國農村土地集體所有制度建立以來，農民的土地財產權利一直沒有得到明確界定。在現行制度下，農民土地財產權利受損主要來源于土地的國家征用、集體支配和土地關系立法的不完備。為此，國土部高調表示違規“小產權房”將拆除，到2007年年底，國務院召開常務會議專題討論，國家有關部門對“小產權房”的關注逐步升溫。

但是，我們必須承認，低價“小產權房”的存在，折射出的正是一些地方房價的虛高。在某種程度上，“小產權房”為城市中的一些低收入階層解決了居住問題。中央2019小產權房政策就此而言，為“小產權房”尋找一條出路也是現實的選擇。

農村集體土地家庭承包經營制度已經運行了30年，實踐中積累的經驗和暴露出的問題，可以說為完善農村集體土地關系立法提供了現實的基礎。近年來，學術界和政策研究部門對農村土地集體所有制、農民土地使用權等重要范疇進行了廣泛、深入的探討，對完善土地關系立法提出了不少建議。同時，市場經濟國家成功的土地產權制度設計也提供了有益的參照。也就是說創新我國的農村集體土地產權制度，對“小產權房”加以確權，應該說是已經有了一定的理論基礎。 

比如，以往有觀2018松山湖小產權房點認為，為“小產權房”確權有法律障礙，因為我國土地法有規定，出售農民私宅將對農村集體組織所享有土地所有權造成侵害。

不過，對此有專家指出，城市居民購買住房也僅是購買房屋所有權，而并不包含土地所有權，城市住宅的房屋所有權和土地所有權根據目前法律也是相分離的，從這一點上說，為“小產權房”確權完全可以比照城市做法，將“小產權房”所有權和集體所有的宅基地所有權分離開來，并不存在法律上的障礙。

深圳小產權房的法律定性

“小產權房”這個概念，在規范性法律文件里找不到，只是時下一種不正規的俗稱松山湖小產權房而已。通常，它是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做小產權房。

小產權房又可細分為兩類：第一類是集體組織經過其所在縣級政府合法批準后，在自有的非農用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。

對于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護非法買受人的權益，但對于集體組織來說，其對房屋所享有的權益是受到法律保護的深圳2018小產權房轉正。第二類是集體組織未取得任何批準手續，擅自在自有的農用地上修建的違章建筑。對于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護此房屋上所附的任何權益。

這兩類小產權房有共同的特點：由于集體組織不用向國家繳納土地使用權出讓金及商品房買賣中涉及的相關稅費。

因而房屋建設成本低廉、售價較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對于集體組織以外的買受人來講，由于違反法律的規定，兩類小產權房買受人的權益均不受法律保護。不管買受人是否取得所謂的“小產權”，這些證明文件都沒有法律依據，不具有法律效力。