深圳小產權房

深圳小產權提到，去年深圳陸續出臺“三價合一”政策和“731新政”，后者對住宅、公寓分別執行不同年限的限售以及抑制離婚炒房等，樓市成交一度冷淡。

而春節過后，多家機構和媒體卻開始圍繞著這樣兩個字展開討論：回暖。

新房成交數據

那么，樓市真得回暖了嗎？也許我們需要通過了解數據再去作出判斷。

由于每年一季度樓市訪客量都會受春節假期影響大幅下降，1、2月份往往是春節前后的傳統淡季。而在2月底，在種種利好刺激下，不少觀望中的購房者都選擇在這個時候入市。

據網簽數據顯示，3月全市新建商品房共成交5365套，環比上升181.6%；成交面積為51.96萬平，環比上升213.5%，成交均價為60085元/平，環比上升15%。

3月新房市場共成交5365套商品房，其中住宅占比58%，成交3088套，而4月深圳全市一手住宅成交套數為2704套。雖然從實際成交來看4月新房成交量略有下滑，但較于去年下半年低迷期已經呈現明顯的上漲。

二手房成交數據

3月二手住宅共成交4551套，環比上升127.9%，同比下降15.1%；成交面積37.1萬平，環比上升120.4%。

進入4月份，二手房成交持續升溫。全市二手商品房成交為8296套，同比增長25.31%，創16個月以來的新高。其中二手住宅成交7570套，成交量為2016年10月以來的新高。二手均價也繼續小幅上升0.9%，為52787元/平。

開盤去化情況

3月共5個住宅項目開盤入市，整體開盤去化約三成。其中君勝熙瓏山項目開盤主推3棟共360套住宅，開盤當日去化近5成；陽光粵海花園項目現樓入市，位于南山，地理優越，開盤當天去化近6成；匯邦名都花園為精裝交樓，開盤當天即去化80%。

4月深圳樓市的熱度仍在持續，共8個住宅項目開盤入市。其中紅樹灣壹號寬璽推售178-242㎡大戶型住宅，開盤即去化近7成；半島城邦于4月23日公證搖號選房，當天即去化約八成。

從數據可以看出，2月底以來，商品房和二手房成交量、新房住宅開盤去化率均大幅回升，其中4月份的二手商品房成交量更是創造了16個月以來的新高。從數據層面上看，深圳樓市的確有所回暖，且回暖的節點相對去年較早。

而之所以回暖相對于去年較早，其原因則是18年和19年市場回暖的背后主要動因不同：

2018年上半年市場成交火爆的主要動因是“新房限價”引起的一二手價格倒掛明顯。

新房限價在豪宅項目上尤為明顯，去年5月30日海上世界雙璽首次引進公證搖號選房， 6月萬科蛇口公館、華潤城潤府三期紛紛引進公證搖號選房，公證搖號選房是市場成交火爆的一個重要標志。

2019年市場回暖的動因則是以下因素：

購房者心理預期的變化

2019年市場回暖的動因主要是購房者心理預期的變化。

“731”政策實施后，市場各方觀望情緒濃厚，適逢中美關系緊張，國內外經濟下行壓力大，萬科率先提出“活下去”的口號，市場一度預期房價可能會跌。

而開年以來，“731”政策已經逐漸被市場消化，中美關系緩和、2019樓市調控因城施策、股市走高、房貸利率下調、新版征信試運行、以及粵港澳大灣區規劃落定等都推動著深圳房地產市場預期向好。

部分于去年年底開始持觀望態度的剛需，看到所關注樓盤在元旦后收回折扣，又受到在各種利好的不斷刺激，眼看房價沒有下跌趨勢，便選擇適時入市。

房貸利率普遍下調

深圳房貸利率普遍下調也是誘導市場回暖的主要原因之一。3月主流銀行房貸利率下調，首套房主流貸款利率降至上浮5%，二套也下降至上浮10%。“房價未降、房貸利率卻下降。”是購房者最直觀的感受。

開放商推盤積極性增加

2019年市場回暖相比去年快還有一個原因是2018年年底供應比2017年年底供應要更多，2018年四季度深圳推盤量達到2.3萬套，遠超2017年四季度的0.9萬套。

從供應上看，往往一季度開發商推盤意愿較低，住宅供應很少，主要以清庫存為主。去年年底華強城、萬科星城、宏發天匯城、正大城、壹城中心等大體量住宅項目紛紛入市加推，這些剛需項目在節后持續熱銷，也帶動了市場回暖。

此外，開發商在去年年底房價優惠力度較大，1月份收回折扣、停止轉介。春節后部分又重新啟動轉介、也有一定房價優惠。

除此之外，深圳小產權提到其他因素：

1、2019樓市調控因城施策，城市政策局部松綁；

2、中美關系緩和，經濟平穩復蘇；

3、年后，股市迎來意外小牛市，多股漲停、翻倍；

4、粵港澳大灣區規劃綱要的頒布。