深圳小產權房

隨著房價的不斷上漲，房地產市場暗流涌動，而作為不受法律保護的深圳小產權房，正在悄悄的進行著地下交易。由于本身并不受到法律的保護，因而導致經常產生一些糾紛問題。

根據百度百科的定義，深圳小產權是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

為什么小產權房會存在？

首先，小產權房不如商品房，建設首先需要繳納土地出讓金，報規劃，這證那證的，而“小產權房”不需要繳納土地出讓金，要是到，如今，土地成本在房價中的占比已經很高了，有的地方接近七八成了。

其次，城市房價過高，現在老百姓想買一套房，要拿6個錢包，這還得每個錢包都有足夠多的錢，而一般老百姓不一定有那么多錢包，也不一定那么幸運，每個錢包都有錢。絕大多數農村進城人員，是沒有能力買商品房，甚至一輩子不吃不喝也買不起一套房。而政府的廉租房、公共住房目前還不能滿足人們的需求，這樣，小產權房就有了現實的需求，無論是租賃，還是交易。

再次，根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。 正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。

在全國大城市中，深圳由于城市發展歷史較短，發展飛快等各種歷史原因，使得深圳的小產權房比例非常高，而這種暗地里的交易也很多。

尤其是近幾年，隨著深圳土地的緊缺和現房供應量的減少，深圳逐漸進入城市更新期。后續的城市更新項目逐漸增多，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量的小產權房上，市場上也不乏“博拆遷”的小產權房公開買賣。

過去人們的交易，通常會找律師、公證機構等，然而，這并不能改變這種交易的不合法性。

深圳市司法局早在2009年就發文嚴厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務，2016年再次發文禁止，雖然只是針對違法建筑類小產權房，但是有合法報建手續的小產權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

然而，就在昨天下午（7月27日），深圳規土委與深圳市法制辦聯合發布《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），對深圳產業類和公共配套類違建的處理有了明確方向。

征求意見稿明確指出：

產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可一步到位確認為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。

其中，生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價后方可辦理商品性質。

有不少媒體分析，如果該文件實施，意味著，小產權房補繳50%的土地出讓金，就能轉正。

這看起來無足輕重的消息，對深圳樓市來說，不可謂不重磅。

主要受影響的又兩個方面：

一是些小產權房的房主們，這下要賺大了，要知道，現在的房子，建設成本并不高，更重要的是土地成本，而這些小產權房因為不能合法交易，所以價格便宜，但是，一旦能合法交易，其價格與周邊的商品房價格就不會差距太大了，因為都具有合法的商品房產權證，受到國家保護的。舉個簡單的例子，某個城中村，那些自建的小產權房，出租很便宜，交易也就一萬多每平米，但周邊真正的商品房，至少四五萬平方米，如果補繳50%的出讓金，每平米的土地支付成本預計要一萬多，而房子至少能賣到三四萬，這樣一來，小產權房的房主們，就能賺的更多啦，也許很快又要出現一大批土地主了！

二是，這類住房一旦入市，會增加大量房產供給。在2013年的數字，深圳全市1000多萬套房子中，單位及個人自建住房約55萬套，原村民集體經濟組織自建、合建房約650萬套，工業區配套宿舍及其他168萬套。這是什么概念，如果真的小產權房都入市，這將會增加60%以上的房產供給，從供求關系上來說，這會對房價產生較大的沖擊。

然而，實際上，目前從文件上來看，主要針對的是生產經營性歷史違建，并非全部的小產權房。

自然資源部在公布全國不動產統一登記系統后，相關人員在接受記者采訪時，再次特別強調,要防止“小產權房”通過不動產登記合法化。

這表明，小產權房要想真正合法化，還有很長的路要求。

但深圳作為一個改革發展的前沿城市，而且小產權房比例如此之高，會不會在小產權房的政策上有新的創新和突破呢？我們拭目以待。