深圳小產權房

　　深圳現房銷售 圈套

　　今年房地產市場的轉型，關系到大多數人的錢袋子，幾億雙眼睛都盯著。

　　檀香們都知道，我們說房地產市場和股市說得比較多。我們可能說錯，但不說自己不相信的話，大家一起說說人話，相信會輕松得多。

　　深圳的一則現房銷售消息，讓房地產市場炸了鍋。房地產是隔三差五的一枚深水炸彈：萬科要活下去、補償，廣東房協期房銷售內部征求意見消息曝光，現在深圳現房銷售。

　　有時候，我們是自己嚇自己，有時候，是天真的盲目樂觀。市場有規律，政策隨著市場而行。

　　就拿深圳首例現房銷售這件事來說，純屬于過度解讀。

　　深圳龍華金茂府為什么成為深圳現房銷售第一單？

　　因為拿地的時候是地王，2016年6月2日，經過激烈的競爭，電建和金茂聯合體以82.89億的總價拿下一舉拿下金茂府，面積3.57萬平方米，樓面價約5.68萬/㎡，面粉價直逼面包價。據內部人士測算，每平米得賣到8萬，才能回本。這塊地在當時土地市場火得一塌糊涂，18家競爭，得潑潑冷水降降溫。

　　當時深圳龍華地塊也熱得燙手。

　　2013年以后，龍華幾乎年年誕生地王，地王一入市，就刷新了片區價格。2014年，中海錦城讓龍華步入3萬+的高位，2015年，龍光玖龍璽又拉高到5萬+.

　　2016年搶到地的興高采烈，可別忘了，當時深圳土地房產交易中心掛出的出讓公告明確說：本宗地被確認為深圳商品房現售試點項目，本宗地上建筑物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。

　　現在要開盤了，當然得信守承諾，現房銷售。

　　所以，現在深圳龍華金茂府現房銷售，反映的是2016年的深圳房地產熱度，而不是2018年下半年的熱度，絕不意味著全面進入現房銷售時代。

　　高速火車快速轉大彎，是很忌諱的事，不會有人輕易嘗試。

　　深圳的政策沒有拐大彎，因為今年預期改變，大家坐上過山車狂叫，任何一個小彎都以為是大彎。

　　如果深圳從此進入現房銷售時代，如果深圳的現房銷售成為全國風向標，那房地產市場將有腥風血雨。

　　房地產的所有模式都是建立在期房銷售的預期上的，突然全部轉成現房銷售，要出人命的。

　　所謂現房銷售，就是開發商辦妥大產證，消費者簽訂買房合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。期房銷售每個地方不一樣，有的地方樓盤結構長出地面三分之一，小筍才露尖尖角，就能拿到銷售證，有的地方得長出三分之二，結構大致成型了，才能賣。很早的時候，記得打樁聲響就能賣。

　　現在大房企，從拿地到開盤要求在 100 天以內（多層小區）， " 期房銷售 " 可以做到極限。 " 現房銷售 ",回款期從 100 天至少拉長到 200 天以上，有的會到兩年，開發商的資金效率將降低 1 到 2 倍。

　　還有利率，假設現在最便宜的利率在10%,開發商貸款10億人民幣，拉長一年時間，就得多還1億元人民幣。

　　期房還是現房，是革命的首要問題，牽涉到房地產市場模式的根本變化。

　　期房、現房這些政策，都是跟當下的房地產市場熱度密切相關的。2016年，樓市火爆，其他熱門城市也出臺了類似深圳的政策。

　　拿南京來說，2016年房地產市場熱得跟白天的月亮一樣，所以修改土地拍賣游戲規則，規定當網上競價達到最高限價 80% 時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。地價達到最高限價的90%時，開發商拿地后必須實行現房銷售。

　　但今年7 月 18 號一大早，媒體興奮地宣布，南京新公布了 5 幅土地的出讓公告，達到最高限價的 80%、90% 這兩個標準下的拿地 " 門檻 " 被取消了，現房銷售條款悄無聲息就此消失，原因很簡單，南京的房地產市場不那么熱了，那干嘛還要膠柱鼓瑟？