深圳小產權房

        深圳乃至全國的長租公寓融資成本提升|房租要漲了嗎？小產權房是買還是繼續租近期，銀保監發布的76號文提出，要積極運用資產證券化、信貸資產轉讓等方式，盤活存量資產，提高資金配置和使用效率。業內人士表示，規范發行將進一步促進盤活存量資產。

中國證券報記者獨家獲悉，有關方面正在制定CMBS業務指引（以下簡稱“指引”），指引出臺時間漸近。

據悉，指引在現金流方面的要求或更為嚴格。

CMBS（Commercial Mortgage-backed Securities）即商業地產抵押貸款支持證券。通常以商業地產為抵押，以相關商業地產未來收入（如租金、物業費、管理費等）為主要本息償還來源的資產支持證券產品。

CMBS產品可以突破銀行經營性物業貸款的限制，融資不完全依賴于借款人的主體信用，而以基礎資產的信用評級為主，融資規模通常較大。

按照指引，通過CMBS融資可能會受到一定影響，做項目沒以前那么容易了。不少長租公寓發CMBS融資，如果CMBS發行變難，長租公寓融資成本就會提升，這會不會導致房租升高？

業內人士表示，這個推理太牽強！

三大方面要求趨嚴

據悉，指引對商業物業估值、收入測算、本息覆蓋倍數等三方面提出更嚴格的要求，發CMBS更難了。

首先，一般來說，商業物業的融資額不超過商業物業價值的70%，即商業物業取得什么樣的估值，決定其融資上線。業內人士指出，指引落地之后，CMBS融資總額將趨向合理：優質資產才能取得高額融資，劣質資產蒙混過關的概率降低。

其次，資產所產生的收入測算趨嚴。業內人士認為這將進一步保障投資者利益。

第三，本息覆蓋倍數要求提高，這也將進一步保障投資者利益。

指引出臺之后，CMBS發行料變難。事實上有機構人士已感受到了指引的威力。一位機構人士告訴中國證券報記者，他手中有一單CMBS項目，按照以前標準沒問題，但要按照新的要求來，備案周期則延長。

對房租影響有限

高和資本聯合創始人周以升表示，CMBS從本源上來講，是基于資產產生的現金流進行結構化融資。因此，CMBS最核心的是基礎資產的質量，要點在于判斷基礎資產是否能產出持續穩定的現金流。在此基礎上進行估值、結構化分層、治理機制安排、合規性審核等等，最終構建出相應的CMBS產品。

“我們最擔心的是，CMBS產品設計片面地關注主體信用評級而忽視基礎資產質量，或者由于主體的增信而犧牲了產品的承銷獲準。這樣的操作，一方面會給投資人帶來風險，另一方面也干擾了CMBS作為一項資產支持證券的風險定價機制，阻礙CMBS市場的成熟和發展。”

“要知道，主體評級穩定性比基礎資產更難預測，在房地產急劇調控的背景下波動性可能較強”。周以升補充道。

周以升表示，目前CMBS的認購資金主要來自于銀行、保險、券商資管與基金公司等。穩定結實的產品標準有利于投資人達成共識，擴大投資者基礎，提升二級市場交易的活躍度。CMBS的規范發行長期利好CMBS市場發展。

一位資深資產證券化人士表示，不少長租公寓采取CMBS的方式融資，融資成本上升，并不一定帶來房租上漲。規范發行有利于市場規范，長期來看，優質物業的融資成本會降低而非升高。

渤海證券董事總經理李耀光指出，指引對資產的要求更高，使得CMBS的標準化程度更高，對投資者的保障更強。而發行量可能會受到較大影響，因為滿足新規的資產可能有限。他認為目前CMBS受到經營性物業貸很大的沖擊。

戴德梁行估價與顧問服務部高級副董事劉慧認為，對于萬億級別的CMBS市場來說，從一開始就樹立規范至關重要。相關方面提升對CMBS現金流的要求，相當于替投資者篩選一遍基礎資產，只有優質的基礎資產才能通過CMBS獲得融資。

那么，指引一旦落地會否影響CMBS融資總額？劉慧表示，目前尚不能確定。從中長期來看，融資總額未必會下降。劉慧稱，從2016年到現在，市場對CMBS的認可度增加。從最初測算公司去找業主介紹CMBS到現在業主主動咨詢，市場已向成熟邁進。

萬億CMBS市場趨規范

行業一般認為，CMBS潛在市場規模達萬億元。

根據中國資產證券化分析網統計，2018年1月1日至2018年8月21日，市場共15單CMBS發行成功，規模共計306.65 億元。

其中2018年1季度發行成功7單，融資總額116.71億元；2018年2季度發行成功4單，融資總額133.52億元。2018年1季度較2017年4季度有所回落。

2018年以來，CMBS呈現降溫趨勢。這與資產證券化整體監管趨勢一致（CMBS為資產證券化的一個子類）。

此前，接近監管層的人士告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者，監管層對資產證券化關注持續升溫。

目前日常監管主要關注三個方面：

第一，基礎資產的真實性、現金歸集以及轉付情況。該人士介紹，部分原始權益人在專項計劃設立發行后，在未告知計劃管理人的情況下，抵、質押基礎資產所涉資產進行再融資，損害投資者利益。

第二，特定原始權益人運行情況及現金流回款情況。例如部分原始權益人的基礎資產分散度不夠，單一底層資產或重要債務人占比較大，風險集中。

第三，關注過剩產能行業相關項目，關注原始權益人與差額支付義務人、流動性支持機構及底層債務人為關聯機構的項目。因為此類項目一旦發生風險，可能存在內外部增信無效的被動局面。

在穩杠桿的過程中，資產證券化作為盤活存量的工具，是監管層鼓勵的產品類型。近期，銀保監發布的76號文提出，要積極運用資產證券化、信貸資產轉讓等方式，盤活存量資產，提高資金配置和使用效率。業內人士表示，規范發行將進一步促進盤活存量資產。