深圳小產權房

深圳小產權房的泛濫已經成為了事實，所以對于深圳房產來說未必是一件壞事，從我們深圳總體的經濟水平以及整體的市場行情來看，深圳房產依舊是深圳最值錢的商品，盡管深圳小產權房小產權身份不是那么好聽，但是從我們現代經濟以及社會發展水平來看，深圳小產權房的發展將會逐漸進步。

深圳小產權房該不該買？為什么會有那么多人繼續涌向了小產權房市場？難道他們傻到連這些風險都不明白？難道他們僅僅是因為商品房限購，只好轉炒小產權？

并非如此，直接的原因是，深圳小產權房價格便宜而商品房價格太高，當那些只相當于商品房價格1/2乃至1/3的價格擺在公眾面前時，他們認為自己有理由忘掉它的千般不是。如果你可以用關外的價格住在關內，但沒有產權確認，兩者你如何權衡？每個人有不同的理解。

而且，近年來深圳小產權房質量的變化，也在為公眾迅速增加選擇它們的籌碼。隨著城市建設的變化，原來只有幾棟樓的小產權房，現在樓下可以有地鐵站，可以有歲寶百貨，可以有醫院、學校等等。這個原因也不難理解，需求增加會推動市場競爭度的增加，正因為買小產權房的人越來越多，小產權房的質量才越來越好。

往根本上說，深圳小產權房的產生與泛濫，是中國二元土地制度之下必然發生的現象。闡述這個故事，要將背景拉到中國城市化進程這樣一個宏大的敘事語境中去。因為城市化，深圳從原來一個3萬人的漁村，變成了如今擁有1500萬人口的大都市，30年間人口暴增了500倍。天量的人口意味著巨大的住房需求，而僅靠國有用地上建設的商品房和保障房，能不能滿足移民們的巨大需求？這個缺口很容易統計出來，深圳30年來大約建設了8億平方米的房屋，其中近一半是小產權房。這也意味著，歷史以來，深圳依賴集體用地解決了一小半人口的居住問題。這是一個不容抹殺，事實上也抹殺不了的歷史事實，它應該成為我們討論小產權房歸宿的大前提。

深圳小產權房正在步入困局，一方面自2004年城市化之后，土地已全部國有化，而另一方面，當年附著在集體用地上的小產權房并沒有隨之賦予完全產權，這是城市帶給小產權房的尷尬。始自2009年的城市更新，從某個角度觀察，其實也是政府對小產權房困局的探索之舉———繞開改變土地制度的不可能，在改造中確權。但顯然，小產權房紓困一定是一個漫長的歷史過程，一如它的產生一樣。

來自官方統計數據顯示，截至2011年底，深圳小產權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村的農民房內，人數超過了600萬。

正是這種大量的規模化數據，一定程度上給了這些小產權房業主們購買的底氣，因為他們認為人多力量就大。

“深圳小產權房”量大問題雜，不會搞“一刀切”

探討深圳小產權房出路問題，首先要了解深圳政府在此問題上所進行的工作，據資料顯示，早在2002年深圳就出臺了《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》及其實施細則，規定對1993年以前的歷史遺留違法私房的罰款標準為每平方米30至130元。不過去辦理認定手續的原村民卻很少。

2009年，深圳又出臺了《深圳市人大常委會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，但相關配套實施文件卻未出臺，使得處理工作遲遲未能正式展開。去年5月，深圳選取沙井街道共和社區和平湖街道山廈社區作為土地管理制度改革試點社區，而這一消息反而引發了“小產權房有望確權”的消息。

深圳政府對此的態度很明確，并不存在小產權房，有的只是違法建筑。一邊是治理，一邊是繼續建設，現在我們所能看到的深圳小產權房數量驚人，深圳市規劃土地監察局提供的數據顯示，在2009年底的初步統計中，深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟，約4億平方米。

深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為“目前深圳究竟有多少小產權房，誰也說不清楚”，這也是為什么受訪專家均認為小產權房作為歷史遺留問題，涉及面廣，問題復雜，均不能一刀切，而是要具體來分析。陳藹貧說，深圳小產權房不能簡單一拆了之，這是社會資源的浪費，而是要管理、盤活這些資源。目前政府應該做的是摸底調查，分類分別處理。

深圳小產權房應變身保障房

而幾乎所有受訪專家都提出深圳小產權房未來應變身為保障房，來解決目前深圳保障房供不應求的問題，不過不同認識對此研究也略有不同，提出的方案雖然都是最后針對保障房，政府都應參與到其中，但卻分別提出了政府回購、補地價確權、政府提供政策和平臺的不同方案。

宋丁認為由政府收購回來，作為保障性住房，化身為目前主流的兩種保障房形式，即公租房和安居型商品房。“安居房是大規模發展的，相當大地滿足城市產業升級需要。”他指出，由政府專門機構來做，和原業主進行協商，對于區域內成片的小產權房，建筑質量不錯的，政府以適合的價格收購過來，“以高于原銷售的價格，在法律上合法化，政府包裝后，再作保障房處理”。具體未來轉化為怎樣的保障房，則可以根據不同地段、建筑特點來進行處理。

同樣是認為會做安居房，但是深圳市職業技術學院房地產所長鄧志旺的意見則有所不同，他認為首先要明確住小產權房的人，相當一部分是買不起房的人，很多也是安居房覆蓋的人群，因此在原住戶補交地價后，作為安居房。“其實這也是一種形式上的確權，一部分人住進去，這就是他們的私人產權，政府也有一定的產權比例，可以對未來銷售進行一定限制。”而他認為差異化處理則體現在，如果此前擁有者是投資出租型的，那么就允許補齊更高的地價，未來即作為商品房來處理。

與鄧志旺不同的是，陳藹貧提出的方案是轉化為公共租賃房，但不涉及產權問題，即政府也不進行確權，而是提供一個平臺，操作上提供一個規則和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面條件的小產權房被納入保障房體系。雙方自主選擇，小產權房業主愿意納入就加入進來，政府組織一部分有需求的家庭，和小產權房的業主簽合同，“這是一個三方合同，以后這房子就可以納入政府管理了，也可以考慮非房屋補貼的形式，可以解決保障房不足的問題”。

曾有調查結果顯示，絕大多數受訪網友認為深圳小產權房的活躍和屢禁不止，根本原因就是商品房價太高，贊成比例高達95%。而對于接下來要如何處理小產權房，出乎意料的是，在政府有關部門已經辟謠小產權房“轉正”說的情況下，還有一半的受訪網友認為對于小產權房應該確權發證，而不到一成的受訪對象認為會查處沒收，另外大約有各兩成的網友認為是收回做保障房或者維持現狀。