深圳小產權房

深圳小產權房是深圳房產市場的主要房產資源，而由于國內市場小產權房問題頻發，所以國家面對整改小產權房的問題上難度較大，從2009年開始到現在已經有10年時間了，小產權房問題日益嚴重、數量不斷增大、購買者和開發商也不斷增加，這對小產權房的治理是不利的影響因素。目前國家認為深圳小產權房將不會以大產權房的形式將小產權房轉正，所以在小產權房問題上存在較大的爭議。

深圳小產權房和大產權房相比，小產權房的優勢較大，雖然購買需求量比大產權房小，但是在購買上其具備的價格優勢讓購買大產權房以及買不起大產權房的人轉戰為小產權，小產權房的優勢：

1、價格優勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，于是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。并且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

土地管理部門在2017年的政策中，明顯的是準備在國內開啟租賃房時代，小產權房可能會被國家納入到其中，深圳小產權房一旦被納入到國家的政策整改中，那么其房產最終的產權問題應該是歸屬于誰呢？

這一問題可以參考最近幾年的國內小產權房糾紛話題：

案 例 一

獨生子劉某工作后將戶口從農村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產權房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

分   析

根據相關條例，劉某父母的房屋符合遺產的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二

城市居民購買小產權房如果遇到拆遷可否獲得補償？

分  析

小產權房一旦涉及到拆遷賠償等，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

案例三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月后，錢某按照合同約定擬繼續交付后期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續履行合同。

分  析

法律法規不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，“小產權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續。