深圳小產權房

深圳小產權房的出現并不是偶然的，其出現是深圳經濟發展的必要結果，從現代全國各地房產價格的不斷增長，小產房已經成為了深圳經濟性的產物之一，其推動了深圳整體經濟并為深圳解決了住房難的問題。目前深圳市場有兩千多萬的房產中有將近百分之六十屬于小產權房，很多都是以城中村的形式在各地展開開發，是屬于地方政府為了適應本地經濟和深圳城市建設的一種經濟行為。

深圳小產權房的建設是新農村主題的核心內容，只是現代人對其并沒有稱作為保障性房屋，而是稱為小產權，小產權一詞是根據房產產權而來，意義上是相對于商品房（大產權房），深圳小產權房的出現有以下原因：

1、客觀條件是新農村建設的推動成為基礎

隨著城市化進程的加快，商品房的價格逐步上漲，有些村集體以“農村改造”、“新農村建設”等名義立項，獲得規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標，建成房屋后入市交易，這些房屋很多都沒有任何手續，就直接與開發商合作興建商品房后公開銷售。正因為大環境的契機，小產權房從此之后大量出現。

2、客觀原因是政府缺乏監管和良性引導

按照我國現行的法律法規及規章制度的規定，其實是嚴格禁止農村集體組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設的，也是嚴格禁止城鎮居民在農村購置宅基地。但是從政府的實際監管看，政府并沒有起到較好的監管和引導作用。在小產權房出現的前期，政府幾乎不監管，內在原因是政府也可從中受益，但是到了后期，當小產權房大量出現時，政府顯得舉手無措，無法及時作出更好地能夠不影響社會穩定的決策。

3、客觀推力是房價上漲促使小產權市場發展

從供需方面來看，小產權房的供需呈現良好態勢。受到自身收入和大經濟環境的影響，很多人根本無法承擔一手或二手商品房的高昂價格，為了求得生存，不得不退而求其次，選擇小產權房。從供應方面，因為小產權房大都處于城鄉結合部，農村地方也有大量的集體土地可供開發，基于農村發展收入的考量，很多農村明知不合法，仍然與房產商合作推出小產權房。在一定程度上，消費促進了供應，也帶動著小產權房的發展。再往上追溯原因，房價上揚成為客觀推力。

在《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》中明確規定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。

對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。

根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，加上其產權不完整，購買小產權房很可能會引發后續的一系列問題和風險。

深圳小產權房應用于現代住房應該是沒有任何問題的，因為其出現的本因就是解決本地人口居住問題，而對于使用小產權房作為投資產品展開時可能面臨一定的風險：

（一）法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（二）房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

（四）監管缺位

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。