深圳小產權房

近期，發展租賃住房市場政策的密集出臺，讓一些不安分的中介開始變得活躍起來，這次他們盯上了被邊緣化的“小產權房”。

而且他們的政策嗅覺異常靈敏，早在相關政策出臺之前，就已經開始大肆宣傳小產權房的好處，并推出了一批房源。因此，在目前限購限貸政策下，“小產權房”被認為是一種新的投資產品。

尤其是8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部關于印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知（以下簡稱為《方案》），確定第一批13個試點城市。”

此次集體建設用地建設租賃住房試點，被部分人視為“小產權房轉正”的一種信號。

1、“小產權房”是什么？

近年來，“小產權房”越來越多的被人關注，很多人都把目光投向了這種“廉價”的房子。但是“小產權房”是什么意思，實際上很多人并沒有真正的搞懂。

什么是“小產權房”？

中國的“小產權房”問題，從產生到現在，一直諱莫如深。有關部門在政策層面一直維持高壓的態勢，維持對“小產權房”違法的界定。

按照之前國土資源部的界定，“小產權房”是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建筑無產權。它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。

針對各地出現的“小產權房”問題，從1999年到現在，有關部門也是三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

但實際的情況是，“小產權房”并沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地“小產權房”反而如雨后春筍，規模越來越大。

小產權房會產生什么問題？

長期久禁不絕的“小產權房”問題，的確反映了中國房地產市場某種不能自圓其說的扭曲狀態。

一方面，一些城市的房價完全脫離了居民真實的購買力，導致民眾對“合法建筑”望“房”興嘆；另一方面，價格遠低于商品房的違法“小產權房”就成了一些低收入群體無奈的冒險和選擇。

那些沒有購買力從主流的合法住房制度中獲得“居住正義”的人們，要么無房可住，要么冒著違法的行為，選擇那些隨時可能被官方宣布為“非法建筑”的小產權房。這其實是一種既無奈又悲涼的選擇。

2、小產權房問題為何屢禁不止？

深層的歷史根源

“小產權房”作為二元體制下，轉型中國存在的獨特現象，有其產生的深層根源。多年的實踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產權房”合法與否的問題，而是應該基于中國土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國房地產長效機制的建立等事實，探求“小產權房”的解決之道。

高房價下的市場空間

在城市，商品住宅、保障性住房、經濟適用性住房等多種住房建設及住房供應體系已經或正在完善，小產權問題既沒有納入“正名”的城鎮住房體系，也不是“規定”的農村住宅建設及供應體系的“嫡系”，小產權住房無論建設還是到交易無疑是市場刺激下的“私生子”，它填補了高房價住宅市場留下的市場空間。

低收入人群的冒險與選擇

長久以來，商品房獨自撐起了中國房地產“一片天”，從根本上講，這是多年以來高速增長的房地產經濟與相關制度建設發展嚴重不平衡的產物，所以，在這種前提下，“小產權房”憑借價格上的優勢，被一些低收入的人群而選擇。

離開中國住房的真實生態，一味強調違法并不能解決任何問題。就“小產權房”的法律屬性，相信那些購買者比政策制定者更清楚其風險何在，沒有法治的保障，沒有質量的保證，更沒有權利的歸屬，而又不得不選擇，這種種的沖突，恐怕不能簡單地以一個“非法”來一言以蔽之。

3、這次能轉正嗎？

針對此前住建部發布的《通知》，“小產權房”能否轉正，一直都大家所關心的問題。我們來聽一聽各方的聲音，從中或許能找到法案。

國土資源部土地利用司負責人

集體租賃住房與“小產權房”一個是依法依規，一個違法違規，不能混為一談。

房地產市場專家

將這個政策與“小產權房”轉正掛鉤未免太牽強了。這個政策是房地產長效機制的重要組成部分，向租房市場釋放土地增量，以改變住房租售體系結構。

業內人士

集體建設用地建設租賃住房試點和已建成的“小產權房”事實上是兩個概念。”

總的來說，無論從哪個方面看，都不能把住房租賃和“小產權房”劃等號。因此，小產權房仍將受到政策的打壓，轉正之說或許是癡人說夢吧。

4、如何解決“小產權房”問題？

以前因為禁止集體土地上市交易從而導致了“小產權房”問題，一旦集體土地獲得這種權利，則“小產權房”的違法前提將不存在。

但是相關部門已明確表態，各地要按照要求堅決做到"三個一批"，也就是堅決拆除一批"小產權房"，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。

“小產權房”問題非常復雜，涉及的利益格局非常重大，解決的難度也非常大，但在啃改革的硬骨頭的背景下，這個問題不可能一拖再拖。

解決“小產權房”問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實，還要面向中國房地產市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調。這不是真正解決問題的辦法。

從技術層面而言，解決起來沒有那么復雜。簡單的新老劃斷是可以的，只解決“存量”，并不再產生新的“增量”，通過彌補相關手續的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。

深圳小產權房覺得這既符合集體土地同權入市的精神，又可以從根子上解決高房價問題，何樂而不為？