深圳小產權房

在上一篇談集體建設用地搞租賃房試點的文章中，我一方面抨擊了那些認為這個試點會導致房價下跌的觀點，另一方面談到了“小產權房”的問題，在我看來，“小產權房”的轉正才會給房地產市場帶來真正的巨震，因為這將從根子上動搖高房價的基礎。

　　關于中國的小產權房問題

　　從產生到現在，一直諱莫如深，有關部門在政策層面一直維持高壓的態勢，維持對“小產權房”違法的界定。按照之前國土資源部的界定，“小產權房”是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建筑無產權。它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。針對各地出現的“小產權房”問題，從1999年到現在，有關部門也是三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。但實際的情況是，“小產權房”并沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地“小產權房”反而如雨后春筍，規模越來越大。按照學界的估計，全國小產權房大概有60到70億平。以深圳為例，深圳經過幾次土地改革之后，盡管集體土地很少，但建在“國有土地”上的違法建筑很多，一度占到深圳房屋存量的一半，差不多有37萬多棟。一個一線城市，違法的產權殘缺的建筑達到了如此驚人的量，這背后的原因一定沒有那么簡單。

　　在筆者看來，長期久禁不絕的“小產權房”問題，的確反映了中國房地產市場某種不能自圓其說的扭曲狀態：一方面，一些城市的房價完全脫離了居民真實的購買力，導致民眾對“合法建筑”望“房”興嘆；另一方面，價格遠低于商品房的違法“小產權房”就成了一些低收入群體無奈的冒險和選擇。這是一個危險而心酸的游戲，那些沒有購買力從主流的合法住房制度中獲得“居住正義”的人們，要么無房可住，要么選擇那些隨時可能被官方宣布為“非法建筑”的小產權房。這是一種這么無奈又悲涼的選擇，在歷次清理整頓中，這些“小產權房”的業主都要經歷一次又一次的心靈煎熬和折磨。

　　當然，我不是鼓勵違法行為。關于“小產權房”的違法性，這點不容置疑，筆者也一直認為，如果法律規則規定，集體土地不能直接上市交易，必須國有單位征用之后變成國有建設用地才能上市交易。不管這種規定如何不合理，那么，直接在集體土地上蓋房子銷售就是是違法的，有關部門在這個問題上的定性沒有任何問題。然而，很顯然，這不是問題的全部，更不是問題的重點，我們需要問：為什么那么多人鋌而走險非要買存在拆除風險的小產權房？

　　必須承認，“小產權房”作為二元體制下，轉型中國存在的獨特現象，有其產生的深層根源。多年的實踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產權房”合法與否的問題，而是應該基于中國土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國房地產長效機制的建立等事實，探求“小產權房”的解決之道。離開中國住房的真實生態，一味強調違法并不能解決任何問題。就“小產權房”的法律屬性，相信那些購買者比政策制定者更清楚其風險何在，沒有法治的保障，沒有質量的保證，更沒有權利的歸屬，而又不得不選擇，這種種的沖突，恐怕不能簡單地以一個“非法”來一言以蔽之。

　　在我看來，這么多年，有關部門之所以在“小產權房”問題上毫不松口，態度鏗鏘，根本原因在于“小產權房”一旦真的在政策層面獲得轉正的可能，勢必將對土地財政體系以及房地產市場目前的利益格局，特別是高房價造成沖擊，這是問題的核心和本質。基于維護現有利益格局，他們會時不時拿出“法律”的大棒，時不時拿出“捍衛耕地”的再正當不過的說辭，甚至時不時采用“別以為小產權房法不責眾”等恐嚇的手法。

　　如果說在十八屆三中全會之前，這個問題解決的法律空間的確不大的話，十八屆三中全會在對集體土地上市交易的權利明確之后，應該說，“小產權房”迎來了最好的解決的時間窗口。按照三中全會的精神，“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”這意味著，以前因為禁止集體土地上市交易從而導致了“小產權房”問題，一旦集體土地獲得這種權利，則“小產權房”的違法前提將不存在。

　　但是，很可惜的是，在大家對這個問題抱有期待的情況下，有關部門在三中全會之后又表態：各地要按照要求堅決做到"三個一批"，也就是堅決拆除一批"小產權房"，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。盡管這個表態針對的是在建在售的“小產權房”，而不是存量的，但很顯然，這樣的表態再一次封殺了“小產權房”轉正的討論空間，使得“小產權房”的轉正喪失了一次很好的機會。

　　“小產權房”究竟如何解決

　　筆者承認“小產權房”問題非常復雜，涉及的利益格局非常重大，解決的難度也非常大，但在啃改革的硬骨頭的背景下，這個問題不可能一拖再拖。符合城鄉規劃、沒有占用耕地以及不存在安全隱患的“小產權房”究竟如何解決，在集體土地制度改革的大背景下，本來是可以拿出多贏的方案的。我相信決策者也很明白，“小產權房”不是可以一拆了之的。解決“小產權房”問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實，還要面向中國房地產市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調。這不是真正解決問題的辦法。

　　既然未來土地制度的上市交易是一個必然的趨勢，既然維持土地壟斷的制度本身導致的高房價已經成為中國經濟和中國社會的重大隱患，那就拿出真正的智慧和解決之道，不要把這個問題再留給以后。從技術層面而言，解決起來沒有那么復雜。簡單的新老劃斷是可以的，只解決“存量”，并不再產生新的“增量”，通過彌補相關手續的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。這既符合集體土地同權入市的精神，又可以從根子上解決高房價問題，何樂而不為？又因何總是不去真誠面對呢？