深圳小產權房

《關于加快推進棚戶區改造工作的若干措施(征求意見稿)》。

意見稿出臺的一個大背景是，深圳幾無土地可用，未來的土地利用有賴于存量土地的再開發。當地地產觀察人士稱，意見稿中“行政征收、行政處罰等強制程序”之類的字眼非常罕見，意見稿也明確了棚戶區改造項目實施模式，這些都表明當地政府要加快推進棚戶區改造的決心。顯而易見的是，未來深圳棚改進程將進一步加快。

體現政府改造棚戶區的決心

2008年開始，黨中央、國務院將各類棚戶區改造作為城鎮保障性安居工程的重要組成部分，大規模推進各類棚戶區改造。近幾年，《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》、《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》和《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》等一系列關于棚戶區改造的綱領性文件先后出臺。

廣東省也先后發布了《廣東省棚戶區改造規劃(2014-2017年)》、《廣東省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見》、《廣東省人民政府辦公廳關于切實加快推進棚戶區和城鄉危房改造工作的通知》等文件。

此次深圳的意見稿中提到，對棚戶區改造工作申請依法啟動強制程序，對簽約期內少數業主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造項目實施，損害大多數業主利益的，實施主體可以向項目所在區政府主管部門提交書面情況報告。區主管部門核實后，報區指揮部審議。審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。

此外，對于棚戶區改造政策適用范圍，意見稿提及，深圳市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經記者分析，棚戶區在深圳并不多，強制執行之類的字眼應該是首次出現，體現了政府改造棚戶區的決心。“大家都知道棚戶區存在很多安全危險，但是因為某些原因拆不動，這對于居民的安全來說并不利。以后如果依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序，會加快棚戶區改造的進程。”

針對部分老舊住宅區項目的改造方式從城市更新變為棚改，何倩茹分析，棚戶區改造和城市更新在程序上不太一樣，如果是城市更新，那么該區域100%的居民同意拆遷后，項目才能啟動，而棚戶區改造的話，如果政府或相關部門認為有重大安全危險，就可以啟動。很明顯，從程序上來說，棚戶區改造可能會快一些。

深圳棚改進程正在加快

近兩年來，深圳的棚戶區改造進程正在加快。就拿羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目來說，這項改造被媒體稱為“中國棚改第一難”，項目范圍之大前所未有，涉及約60萬平方米土地和8.6萬余名當事人;未處理歷史遺留違法建筑體量之大也前所未有，建筑面積約130萬平方米。

“插花地”，是指兩個區之間沒有明確歸屬的區域。深圳“插花地”的產生，一個原因是因為原特區二線管理線的設置與行政區域界線不一致，在原特區內四區與原特區外兩區之間產生。由于地處政府的管理真空，“插花地”產生了諸多管理問題。

上述“二線插花地”位于深圳原特區內羅湖區和原特區外龍崗區交界處，包括木棉嶺、布心和玉龍3個片區，位于地質斷裂帶，均為廣東省“斜坡類地質災害高易發區”，存在重大公共安全隱患。

不過，目前該項目推行得較為順利。根據當地媒體的報道，早在今年2月21日，羅湖棚改三個片區簽約戶數就已超過91%;累計搬離8萬余人，占比超過85%。

深圳為什么不斷加快棚改步伐？綜合開發研究院(中國.深圳)旅游與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者分析，這背后是深圳幾乎已經無新土地可以供應的窘境。對于土地資源極度匱乏的深圳來說，未來的城市發展重點在存量土地的再開發。

根據深圳市政府的規劃，“十三五”期間，深圳計劃供應商品住房用地590萬平方米，其中城市更新用地450萬平方米，占比近八成。

棚改支持人才住房和保障房建設

此次的意見稿也明確了棚戶區改造項目實施模式，對主導方和實施方做了清晰的規定。

意見稿提出，結合深圳市實際情況，推廣“政府主導一國企實施一公共住房”的棚戶區改造項目實施模式。棚戶區改造項目原則上只通過拆舊建新的方式進行實施。納入棚戶區改造項目庫的，由深圳市人才住房專營機構及其他國有企業作為實施主體承接。

意見稿也提到，要支持人才住房和保障性住房建設。各區政府應當堅持以租為主的原則，根據轄區入才住房和保障性住房的建設供應情況，合理確定棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房的租售比例。此外，意見稿明確表示，福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

為什么選擇這四個區?而且規定棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售? 宋丁說，這四個區以前都是關內區域，土地資源尤其緊缺，新房供應特別少，新商品房出來的話，每平方米的價格起碼都在六七萬元。“實在是沒地了，如果只租不售的話，產權就能保持在政府手里，就能解決很多人的臨時住房問題。”

（第一財經網）