深圳小產權房

農村房屋買賣糾紛案件，在近年來房地產案件中日益增加，這類案件所涉利益巨大且難以調和、間隔時間長、法律缺失和產權交易特殊，又與特定身份關系、添附利益、歷史問題、政策變動、效力補正與否交織在一起，導致案件往往錯綜復雜，判決結果難以預測。

案例：

交了全款住了十多年 合同仍無效

日前，在原告張某訴樓某農村房屋買賣合同糾紛一案中，案涉房屋位于深圳市龍崗區某鎮A村某路2號。原告張某系該村村民（1999年考上中專后轉為非農業戶口），被告樓某系佛山市南海區某鎮農村農民。

數年前，原、被告簽訂書面的《房屋買賣合同》，約定原告將位于深圳市龍崗區某鎮A村某路2號（下稱2號房屋）以18萬元賣給被告樓某。房屋房屋買賣合同簽訂后，原告將案涉房屋交付給被告，被告當天即向原告付清全部房款18萬元。

后一年，政府有關部門作為拆遷人，與作為被拆遷人的被告簽訂房屋拆遷安置補償協議，被告共獲得128萬元拆遷補償款，并取得178平方米的回遷安置房（當時市價至少500萬元），合共價值超過600萬元。

現原告張某以被告樓某并非A村集體經濟組織成員，不能享有該村宅基地使用權為由，主張房屋買賣合同無效，并要求被告返還獲得的拆遷補償款和回遷安置房。被告答辯稱：完全不同意原告的訴訟請求（注：上述人名和單位均已經化名，請勿對號入座）。

法院認為：根據房地一體原則及“地隨房走”的原則，農村私有房屋買賣過程中，買房人名義上是買房，實際上是買地。在房地一體原則下，處分房屋的同時也處分了宅基地使用權。

但是，宅基地使用權屬于集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，非本村集體經濟組織成員不能享有該村的宅基地使用權，也不能通過交易手段取得該村農村房屋所有權，故被告與原告簽訂的房屋買賣合同，由于違反了法律強制性規定而歸于無效。

此外，誠實信用原則是從事民事活動的基本準則，公民應該在誠實信用原則之下從事民事活動，取得的民事利益應該以不違背誠實信用原則為限。

原告張某考上大專后取得城鎮戶口，已非A村集體經濟組織成員，亦不能取得該村宅基地使用權，且原告的行為有悖誠實、信用。法院作出判決：確認原告張某與被告樓某簽訂的房屋買賣合同無效；駁回原告張某的訴訟請求。

律師提醒：宅基地禁止轉讓

本案中，農村房屋買賣合同已經簽訂了十多年，被告也已交付全部房款入住，為什么最后還是被判無效？

房地產法庫創始人及首席律師劉金綱認為這與目前（1999年以后）我國關于農村宅基地制度和農村房屋買賣的政策法律法規有密切關系。1999年以后國家陸續推出了8個有關農村宅基地及其建筑物、房屋流轉方面的法律文件，關于農村宅基地建房及其轉讓的法律政策趨緊：

禁止城鎮居民在農村買房，禁止城鎮居民在農村建房；農村居民建房，要通過村、鄉鎮、縣三級同意或批準；非本村村民購買農村房屋雖然尚無禁止性的規定，但司法審判形成的共識，對非本村村民（一般以行政村為區分標準）購買本村農民房屋的購房合同，大多數傾向于持否定態度。

本案中，原告訴訟請求確認農村房屋買賣合同無效獲得法院支持就是這種情況：首先，被告樓某與原告張某簽訂農村房屋買賣合同時，并非本村村民，也即非本村集體經濟組織成員，而宅基地使用權屬于集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，非本村集體經濟組織成員不能享有該村的宅基地使用權，故而該筆房屋買賣交易違反了法律強制性規定；至起訴時，被告也沒有加入本村戶籍，即沒有通過加入本村戶籍補正其本村集體經濟組織成員的身份。因此，法院只能判雙方簽訂的農村房屋買賣合同無效。

（信息時報）