深圳小產權房

問題的提出

在房地產交易中，出現了大量的由村集體組織、村集體委托開發商或與開發商合作開發建設的房屋對外進行銷售，該房屋建設在集體土地上，銷售價格明顯低于市場價，或是由農民自行出售的在農村宅基地上建造的房屋。這類農村宅基地建設的房屋，由于只有鄉政府頒發的房產證，沒有國家不動產登記局頒發的不動產登記證，產權不完整，因而俗稱“小產權房”。

由于在小產權房買賣和轉讓的過程中出現了一系列糾紛,因此越來越多的人在糾結要不要買小產權房。那么小產權房到底能不能買呢?

各地法院裁判要旨

農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中關于“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅和小產權房”的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉、城鎮居民到農村購買農民住宅的行為，或購買集體土地上的房屋應認定為無效。

最高人民法院審判精神

最高人民法院在北京召開了第八次全國法院民事商事審判工作會議。關于農村宅基地買賣案件問題，形成了以下意見：

一、在國家確定宅基地制度改革試點地區的，可以按照試點地區的指導意見處理。

二、在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織以外的個人，購房買賣合同認定為無效。

律師意見

綜合最高人民法院近期的審判精神和各地法院的裁判要旨，農村宅基地房屋買賣需要在購買人的身份上，區分不同情況，妥善處理注意以下幾個方面：

首先看看本地區是否屬于宅基地制度改革的試點地區，廣西確定不屬于試點地區，因此，如何認定，應參考以下認定方法：

1、如果該房屋買賣的雙方當事人都是屬于同一經濟組織成員，法院一般可以認定為有效合同，房屋可以買賣。

2、如果該房屋出售給非本經濟組織成員的，不得隨意買賣，需要經過一定的程序，即買賣雙方所在經濟組織同意交易的，方可被認定合同有效。

3、如果購買人為城鎮戶口，對于這種小產權房，買賣關系是得不到法律支持的，即便房價如此便宜，建議也要慎重而為之。