深圳小產權房

一、房子已經抵押了還能買賣嗎？

（一）轉讓已抵押房產的法律依據。

首先，我國法律規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

其次，抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

再次，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務人后可以向抵押人追償。

（二）房子已經抵押了還能買賣嗎？

根據上面提到的法律規定，已經抵押給銀行的房子如果要進行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉按揭，從而實現房屋的買賣。那么，具體來說已經抵押的房屋怎么買賣呢？

二、已抵押房屋怎么買賣

已設定抵押的房屋進行轉讓是房地產交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請貸款買進房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權人），作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續期間，如果房東欲將該房屋轉讓，在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在很大差異。

一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：

1、雙方簽訂房地產買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。

 2、雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。

因此，運用這種方法的關鍵是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等），全程控制每一個環節，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。

如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務費，就可以實現融資，進而完成交易。

3、雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉貸款（轉按揭）手續，這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方；缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。

因此，買賣雙方在準備采取轉按揭的模式解決上述抵押問題之前，必須向相關方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，切不可草率為之。

三、賣房者反悔該怎么辦

首先，要了解這個房子是夫妻共同財產還是一方的婚前財產，這與房產證上寫誰的名字沒有必然的聯系。

其次，若是共有財產，則一方出售房屋必須得到共有權人的同意，否則是無效的合同。

第三，在合同無效的情形下，若是有證據證明對方承諾自己有獨立處分權，可以要求對方承擔締約過失的責任。

第四，物權法規定的善意第三人必須是已經取得了產權證的情形下方可適用。