深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)工作的全面展開，不被納入登記對象的小產(chǎn)權(quán)房的地位日顯尷尬。作為城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)的一種不同于正規(guī)住房類型的小產(chǎn)權(quán)房，其井噴式的增長態(tài)勢引起了各界的高度關(guān)注。不可否認(rèn)，怎樣恰當(dāng)?shù)刂卫硇‘a(chǎn)權(quán)房問題是現(xiàn)今亟待解決的一個難題。如何在解決“小產(chǎn)權(quán)房”既成事實的存量問題下，不造成對不合法行為的變相激勵？是“小產(chǎn)權(quán)房”治理面臨的政策困境。

就“小產(chǎn)權(quán)房”的概念而言，房屋產(chǎn)權(quán)本無大小之分，且我國法律法規(guī)體系中并沒有規(guī)定小產(chǎn)權(quán)的概念，其更多的是源于一種約定成俗的稱呼。廣義上的“小產(chǎn)權(quán)房”是指農(nóng)村集體所有土地上所有的房屋，狹義上的“小產(chǎn)權(quán)房”則是指除了宅基地上建造的自用房之外用于銷售給城市居民的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”問題是由經(jīng)濟(jì)、社會和法律等多方面因素所形成的一個系統(tǒng)性問題，需要采用多角度綜合考慮來進(jìn)行治理制度的設(shè)計。其所面對的核心問題是自發(fā)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為與不完善的法律體系之間的沖突。由于現(xiàn)有法律之間的沖突與法律空白，治理“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)章和政策性文件缺乏明確的法律指導(dǎo)，以致產(chǎn)生了政策類別不清晰和規(guī)制內(nèi)容不全面等問題，最終導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”的治理效果并不明顯。

首先，作為根本性法律的《憲法》和作為專項土地管理法律的《土地管理法》存在的沖突，限制了集體土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。《憲法》在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題上沒有明確禁止性的表述，其關(guān)于“土地的使用權(quán)可依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定則表明，土地使用權(quán)在市場交易中具有同等的法律地位。考慮到國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)皆屬于土地使用權(quán)，因此只要土地開發(fā)和利用合法，便應(yīng)當(dāng)賦予其同等的法律保護(hù)。然而，《土地管理法》將這兩種土地使用權(quán)形式區(qū)別對待。其中，《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)村集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。”

更為重要的是，2007年頒布的《物權(quán)法》在“集體土地管理問題”上沒有系統(tǒng)明確的規(guī)定，也沒有對小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)進(jìn)行判定。其對于“集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題”的規(guī)定是適用《土地管理法》的規(guī)定。其中，《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”可見，《物權(quán)法》中并沒有關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)問題的具體規(guī)定，實際上牽涉到該問題的是《土地管理法》。《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。但是該法僅有集體土地限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對于集體土地上修建的房屋出售的歸屬及其責(zé)任等問題并沒有給予明確的規(guī)定。

法律的明確性是保障公民自由和安全的重要基礎(chǔ)。我國由于沒有建立起完善的土地法律體系，致使當(dāng)前缺乏治理“小產(chǎn)權(quán)房”的專項法律，而且相關(guān)法律對“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定同樣也不明確。雖然有相關(guān)規(guī)章和政策性文件的規(guī)制，但是“小產(chǎn)權(quán)房”的治理效果卻不容樂觀。因為治理“小產(chǎn)權(quán)房”不僅需要政策層面上的規(guī)制，還需法律層面上的明確———亟須出臺具有明確指導(dǎo)意義的法律或完善現(xiàn)有法律，并對“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、銷售、規(guī)整、監(jiān)管及責(zé)任等內(nèi)容予以法律層面上的明確規(guī)定。

（南方都市報）