深圳小產權房

在合法的商品房交易市場之外，深圳存在著一個龐大的地下住宅交易市場。

“村民宅基地永久性物業，雙地鐵口，只要11000元/平方米”、“龍崗唯一在售集資房，家門口雙名校，陪您一起賺錢”……這樣的廣告在深圳原特區關外，如寶安區的福永、沙井、西鄉、固戍，光明新區的公明、光明，龍崗區的南聯等地隨處可見。它們都有一個共同的名字——小產權房，官方則稱之為“違法建筑”。

有業內人士估計，目前深圳市在售的小產權房項目可能超過100個。隨著《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》2014年出臺之后，在政府部門嚴厲打擊的擂鼓聲中，小產權房營銷也轉入了地下。

小產權房一條龍服務

在百度搜索“深圳小產權房”，可以搜出“深圳小產權網”、“深圳小產權房網”等各式各樣的小產權房銷售網站。網站首頁不僅按地區分類齊全，還有專業銷售人員提供服務，與正規商品房銷售網站無異。7月18日，中國房地產報記者撥打了“深圳小產權房網”頁面上的銷售電話。銷售人員表示，他們不負責現場看樓，有專門的樓盤銷售會進行帶客。

第二天記者來到了寶安區固戍實地走訪，這個靠近機場的區域，周邊商品房均價已超過5萬元/平方米，小產權房則只需要8000~11000元/平方米。巨大的價差吸引了眾多在深圳沒購房資格，又急需住房的自住客乃至投資客購買。

其中離華豐工業區不遠的航城公寓，是開發者以個人名義購買了南昌社區一宗占地面積為165平方米的宅基地，建了13層的住宅。1層為商鋪，2~12層均對外銷售，每層有5間房，戶型面積在53~95平方米的一至三房。

與普通商品房不同，小產權房是按套計價，銷售人員對記者表示：“我們3層是特價單位，單間51萬元/套，兩房的75萬元/套，其他戶型都賣出去了。如果要買其他的，樓層越高價格越高。”該銷售人員表示，這棟樓2樓整層都被投資客買下了。“他看重的是這個地方未來升值潛力，你看附近華豐工業區已在拆遷了，這里未來拆遷可能性也很大。再說這邊地理位置也很好，靠近大前海金融圈，不能看現在有點破，如果建好了，還會是現在的價格嗎？”事實上1號線、11號線地鐵沿線不少小產權房都以“大前海”概念進行宣傳，令購房者對拆遷可能性、物業升值潛力深信不疑。

不過，當中國房地產報記者表示購買小產權房沒有保障時，上述銷售人士給記者提供了一份“共同集資建房”的合同，“這塊地是老板買下來的，共同集資說明地已經不是他一個人的，而是大家一起買的。所以說以后如果真拆遷，你們是可以拿到錢的。而且這房子是有70年產權的，不像其他在工業用地蓋起來的，只有二十幾年產權。”同在固戍片區另一個以公司名義建設的西鄉虹樹灣小產權房項目提供的合同則是“合作建房協議書”，里面除了一份合同，還有一份“歷史遺留違法建筑表格”。

該項目銷售人員表示：“我們公司已經在深圳打造了很多小產權房項目，你可以放心，土地手續都過戶好的，沒有任何風險。小產權房價格低就是這樣，大家買的是拆遷的未來。你要是怕危險，還是買商品房吧。而且這塊地已經買斷了，房子是永久產權的。”當中國房地產報記者表示無法一次性付清房款時，上述銷售人員表示：“我們能提供貸款，不過是從擔保公司那里貸款，利息是9厘9。首付3~5成，6年內要供完。我們還是建議能一次性付清最好，如果手上有商品房，可以抵押給銀行再貸款買房。”值得注意的是，上述兩個項目都表示，可以到律師事務所進行見證。律師會出具所謂的《律師見證書》，證明“甲乙雙方簽訂的合同其簽名屬實，有關手續請雙方依法按規定報政府部門審批完善。本律師特此見證。”不過中國房地產報記者也看到下面附的律師聲明提到“見證書僅作為見證雙方當事人簽名和指模真實性的憑證，不作為當事房產進入房地產市場交易的法律憑證。”當記者對此表示質疑，認為這并不能保護自身權益時，兩個項目的銷售人員均以“小產權房只能私底下交易，本身就無法正大光明地交易”為由，表示有律師見證書就足夠了。

目前深圳的小產權房在銷售環節上，有組團看房、現場銷售，律師見證下的合同簽訂、甚至部分項目具有分期付款或按揭的金融服務，已形成較為完整的鏈條和操作程序。

村委會頒發的“綠本”也不合法

據中國房地產報記者了解，在深圳小產權房有三種類型：一是村集體組織在村集體用地上建設的統建樓；二是一戶一棟上原村民超建和加建的樓層，也稱農民房；第三類則是外來開發商購買村里的原村集體用地，未經合法報建手續而建設并出售的房屋。目前小產權房建設方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設方所簽訂的合同也有所不同。