深圳小產權房

在這一輪行情中，深圳作為全國最先領漲的城市。

其中，房價獲得暴擊的區域就是承接南山外溢的寶中和承接福田外溢的龍華，漲幅遠遠超越了關內成熟片區，翻倍是打底，個別明星樓盤甚至翻了2倍多。

那么在下一輪行情中，深圳有沒有哪個新區可以像寶中龍華一樣大逆襲，來一次暴漲？

在深圳炒得最火的新區就是粵港澳大灣區規劃中重點點名的廣深科技走廊的關鍵節點、又是深圳空港新城的主要輻射和服務區的沙井。

于是，我們將沙井作為深圳考察的第一站。

從南山科技園開車出發，一路向西，大概1小時就到了沙井。

站在寶安沙井107國道上，我的第一感覺是——割裂，與我們印象中摩天大樓集聚的深圳不一樣的是，這里的城市界面極其雜亂無章

道路兩旁分布著高高低低的破敗廠房和老舊農民房，密密麻麻，像癌細胞一樣，圍著城市主干道，一圈一圈向外圍擴張。

還有工業區特有的各種主題酒店、會所、沐足、KTV的廣告牌，密集丑陋，甚至還有樓上酒店、樓下婦科門診的奇葩設計。

摩的搭著穿著工服的小廠妹在道路上橫沖直撞，在一堆等紅綠燈的小汽車中亂竄搶道，耳邊還響著道路兩旁服裝店放著的聒噪音樂《最炫民族風》。

如果不是來來往往的“粵B”的車牌照，你可能很難想象，這里也是深圳。

而更讓你碎三觀的是，腳下的這條寶安107國道，喊出的口號是——未來深圳第二條深南大道。

沙井真有網上傳說中的那么強嗎？

網上流傳，沙井規劃的利好有：大灣區+大前海+大空港+海洋新城+22個舊改+會展經濟。

我們一個個拆開來討論。

1.沙井被吹噓的利好之一：大灣區

首先沙井確實位于粵港澳大灣區廣深科技走廊的關鍵節點。

但我們要明白的是廣深科技走廊的重點是“科技”，而沙井是一個低端制造業集聚的片區，片區內多為小型工廠，缺少知名品牌的大型工廠，你說要如何發展科技呢？

而且廣深科技走廊其實更像一個結果導向性的產物，形成一條走廊并不是大灣區一定要達成的目標，而更像是城市化發展的最后呈現，是順水推舟形成的。

在大灣區規劃中，這些節點發揮各自的優勢，廣州琶洲發揮其電商總部集聚的優勢、濱海新區發揮其發達制造業的優勢、沙井發揮其會展經濟的優勢，最終城市之間的斷裂帶被填平，沒有明顯的城市空白

再扯遠點說，處在廣深走廊的廣州東莞深圳為推動這條走廊形成做出什么努力了嗎？

沒有。

美國西海岸101公路所形成的科技走廊，是在長期的科技發展下形成的，不是政府規劃推動的。

為什么粵港澳大灣區會如此受人矚目？

其實國家也就是給了這些城市一個名正言順的地位，并沒有很實質性的政策扶持，關鍵在于這些城市經濟足夠強，有城市協作的基礎，不然還搞個毛線大灣區？

這些什么科技走廊，什么經濟帶，什么城市圈，其實都是為了造概念，關鍵還是看產業的落地。

2.沙井被吹噓的利好之二：大前海

我覺得自己已經是一個“深吹”了，深圳一路向西，我絲毫不懷疑前海未來肯定會成為深圳發展的制高點，甚至成為中國未來的“曼哈頓”。

但是說到沙井帶著“大前海”的烙印，這就有點過分了。

雖然在粵港澳大灣區中，明確指出了前海會擴容。

前海擴容示意圖▼

但按照目前的規劃，也就是蛇口和寶中會被劃入前海范圍內，但是把距離前海30公里之遠的沙井也劃入大前海的概念，這就有過度炒作的嫌疑了吧。

前海現在寫字樓的空置率還很嚴重，而且還有很多空地沒有開工，自己發展起來都至少要5-10年時間。

現在前海和寶中之間的雙界河尚且還沒有規劃大橋相連，距離前海一河之隔的寶中什么時候才能被前海輻射？

距離前海8公里的坪洲西鄉什么時候才能被前海輻射？

距離前海20公里的福永塘尾什么時候能被前海輻射？

然后我們再來考慮距離前海30公里的沙井什么時候能被前海輻射。

現在深圳最成熟的是福田中心區，30公里之外的龍崗平湖可不敢蹭福田中心區的熱度啊。

3.沙井被吹噓的利好之三：海洋新城

關于這一點，就更好理解了，國家明令禁止填海造陸，也同步提出要保護海洋，所以海洋新城的規劃就是扯淡，沒有多少實際的利好落地。

4.沙井被吹噓的利好之四：大空港

現在確實正處于水運經濟衰落、空港經濟崛起的時代。

攤開中國地圖，你會發展——北上廣深杭州廈門成都鄭州西安全都在喊空港經濟，“大空港”的概念不知撩了多少購房者信心滿滿地為所謂的“產業支撐”買單。

空港經濟中的空港，不只代表一個搭乘飛機、有機場的地方。而是整合人流、物流、資訊、產業、休閑、商務、居住等功能的現代航空城。

空港經濟的特點是，帶有明顯的空港依賴性特點的產業集聚區。

通俗來講，就是：隨著社會經濟的迅速進步，人對于許多事物的更高階需求，貿易物的貨值逐步提高，對貨物的時效性也逐步提高，機場to機場，顯然是最好的方法。

由對空運時效性產生的依賴，形成的產業聚集，特別是高單價或高精尖的產業聚集，便是空港經濟的核心。

目前國內比較知名的是鄭州航空港經濟綜合實驗區，這是我國首個上升為國家戰略、目前唯一一個由國務院批準設立的航空經濟先行區，規劃面積415平方公里，建成之后差不多有現在的鄭州市區那么大。

最早入駐的富士康，吸引來了大量相關企業經常產業聚集，智能終端研發、生產企業、液晶面板企業等等。

大空港絕不僅僅只需要一座寶安機場那么簡單，目前深圳規劃的大空港面積是95平方公里，而我們真正去到規劃區去看，傻眼了，到處都是廠房和農民房。

深圳要建成大空港最難攻克的問題不是錢，沒有土地就是深圳發展大空港的死結。

這95平方公里的土地都需要通過舊改來獲得，而深圳的舊改就是拆不動、賠不起、玩不轉。

畢竟深圳是屬于服務型政府，比較傾向于發展經濟，經商意識濃厚，而拆遷這種棘手的事情，更傾向于留給下一任，所以舊改的不確定性極強。

這與北方的“大政府”是完全相反的，北方城市拆遷說一不二，注重改造棚戶區、城市形象提升，政績意識濃厚。

都不能推進拆遷，如何獲得土地來建設廠房？如何發展大空港？

深圳的城市化已經過了大量產房集中化建設的井噴時代，成了住宅和寫字樓集中爆發的時代。

現在不可能還批建大量的土地用來建設空港經濟所需的廠房。

有人或許會提出，深圳說不定想以東莞為工廠，深圳寶安機場只是成為一個承運的交通樞紐。如果提出這個觀點的，請細讀上文關于空港經濟的描述3遍。

所以深圳的大空港，更多還是小打小腦地玩一下，真正發展起來的阻力太大太大。

很明顯的是，深圳的空港經濟不一定能發展好，畢竟是個新興產業，但一定會有相關的優惠政策進來，相關建設規劃落地會加快，但是要有大的突破還是比較難。

5.沙井被吹噓的利好之五是：22個舊改

沙井的確實是在啟動舊改，走在沙井老城區，可以看到有些村子確實在拆。

就像位于塘尾地鐵站的華強城，是拆完工廠是來建設住宅、公寓、人才住房、安置房、寫字樓、商場、學校，而不是用來建設**產業園或者所謂的大空港。

前海和沙井同是屬于深圳重點發展的新城區。

前海是填海造陸而來，一張白紙，任其揮灑，而沙井的土地除了西邊的填海造陸地塊，基本都要依靠舊改來獲得，這就決定了沙井的發展不會一帆風順。

沙井的老城區被大量的廠房和農民房包圍，廠房還相對好拆，但是大量的農民房要怎么拆遷呢？

6.沙井被吹噓的利好之六是：會展經濟

這是沙井所有概念中最靠譜的一個。

目前沙井的會展中心已經封頂進入內部裝修階段，會展CBD的寫字樓也同步在建，有的還在挖地基，有的已經露出地面。

開車走在會展CBD的主干道，會發現還有很多道路在正在修建，泥頭車來來往往，幾十個塔吊同時開工建設，一派新城建設熱火朝天的模樣。

所以會展中心靠近機場，一下飛機就可以直奔會展中心，還有規劃相應的地鐵連接，所以沙井的會展經濟是有希望的。

深圳就是赤裸裸想搶廣州的生意。

會展主要是面向國內外的進出口展會，而廣州的會展經濟規劃太不合理了。

廣州白云機場在北，琶洲展館在南，一下飛機，需要穿過擁擠的機場3號線，然后再在體育西路換乘番禺廣場方向3號線，再在客村又換乘一次8號線，才能氣喘吁吁地來到會展中心。

從北到南，橫跨整個廣州城。

而深圳會展中心就在寶安中心不遠，有地鐵直達，無須環城，深圳展館又新，民營經濟又發達，前期還會給大量的政策優惠支持。

我們甚至可以看到沙井會展中心取代廣州琶洲會展中心——成為華南會展老大，只是時間問題。

其實沙井的房價現在真的不便宜了，基本都站上4.4萬的價格，2017年大空港炒了一波，其他落地沒有，只是房價炒起來了。

如果沙井的會展經濟按照正常軌道發展，沙井的房價就還有空間。

畢竟還是有概念支撐，再加上人群集聚，片區內還是有很旺盛的購買力和居住需求。

而且投資就是要買有缺陷的板塊，且門檻低，而沙井最大的好處是因為有片區規劃在推動，有補足短板的空間，未來房價有上漲的動能。

但是很明顯的是，雖然房價不坑，居住環境真是坑。

畢竟周圍都是低矮的農民房和廠房，人群雜亂，低端商業密布，城市界面還是破舊如斯，所以居住體驗不會很好。

看到這里，你也就懂沙井投資邏輯如此簡單，最有價值的片區一定是：臨近地鐵或臨近會展CBD（會展南優于會展北）。

臨近地鐵，就可以和深圳主城區相連，有剛需愿意接盤；臨近會展CBD，未來有希望把周邊片區盤活，就像廣州琶洲會展中心附近一樣，通過區域整體運營提升整個片區的溢價。

當然，還有一種例外，就是房價性價比超高的大開發商項目

好，回到文章開頭提的那個問題，沙井有沒有希望在下一輪深圳行情啟動時迎來暴擊？

我們不能站在沙井之上看沙井，還要站在深圳看沙井。

現在深圳外圍已經沒有了當年那種非常猛的發展勢頭，用力相對平均，而沙井獨特的地緣和會展經濟，無疑給它未來的逆襲增加了籌碼。

它，是有機會的。