深圳小產權房

“由于依法批準的農村集體建設用地旨在增加農民(包括集體)的非農收入，”清華大學經濟學院教授、全國政協委員蔡繼明說。為什么不允許農民通過房地產開發賺更多的錢？對于建立農村集體建設用地上的小產權，要承認其合法性。“

據全國政協委員、山東財經大學教授郭松海說，“從發展的角度看，集體建設用地使用權應當與國有土地使用權‘相同的地方、相同的權利、相同的價格’，應當公開、公平地進行交易。大小沒有區別。因此，對于農村房地產來說，應該是所謂的小產權房.“

自1992年以來，中國政府已經禁止三至五項申請的小產權，但一再被禁止。2012年2月，國土資源部出臺了強有力的措施，在試點基礎上清理小產權房屋。隨后，國土資源部還宣布，2012年，北京等小產權房問題將在城市進行試點清理。與此同時，中國政府首次對監管不善的國土資源官員追究刑事責任。由于這是關于居住在屋內的人們的問題，因此在線討論是不變的。廈門知名房地產評論員兼合房網主編程凌虛說，國土部的舉措是“支持市場”，為房價居高不下，但不利于中低收入購房者。“兩會”時期，《國際融資》記者采訪了天下政協委員、清華大學經濟學院傳授蔡繼明和天下政協委員、山東財經大學傳授郭松海，請他們就此揭曉卓識。

深圳小產權為什么不能反復停止，長期積累不容易解決？

全國政協委員、清華大學經濟學院教授蔡繼明在提案中表示，小型房產不僅大量存在，而且涉及各方利益。首先，小產權房建設的村鎮集體和村民可以在房地產市場的發展和城市化進程中，通過建設小房地產，得到一份湯，這也使得大量的集體土地進入市場和流通。創造了更大的收益。其次，城市居民可以購買相對合理的房價，在一定程度上緩解了住房問題。甚至許多公務員、領導干部和社會名流都買了高檔的小房子(其中許多是大房子和別墅)，大大改善了住房條件。第三，在保障性住房供應嚴重不足的情況下，大量農民工和農民工在城市中發揮著作用，小產權房實際上起到了經濟適用住房的作用。第四，許多地方政府在建設小產權房之前監管薄弱，建成后一方面穩定，不愿為修繕小產權房而得罪老百姓。他認為，城市住房價格偏高，土地制度安排為小產權房的存在提供了一定的空間，現行的土地征收制度導致農民在土地增值收益分配模式上得不到合理的價值補償等。是小產權產生的主要原因。

郭松海是中國人民政治協商會議全國委員會委員，山東財經大學教授，對“國際金融”記者說：“目前，中國的小型房產總數是約50至60億平方米，相當于中國城市住房數量的30％以上。超過10個在過去幾年中，政府對小型房產進行了限制和禁令。但問題是目前農村土地制度的缺陷和小產權的低價與消費相容這個城市的低收入和中等收入居民的能力。這是其發生的內在原因。十多年來，小型房產的發展，土地規劃和城市規劃的調整其住房建設，環境建設和售后物業管理難以與商品房區分開來。城市中的大量低收入和中等收入家庭已經落戶“生活和生活”。客觀地說，這部分非法和非法建筑起到了社會住房的作用，完全闖入另一本書是不現實的。“

深圳小產權問題的解決途徑在哪里？

蔡繼明委員強調：“對于建立農村集體建設用地上的小產權，要承認其合法性。他認為，這樣的小產權房，要么是因為村民把平房改造成了自己的宅基地，從而提高了容積率，要么是因為村集體把土地和宅基地結合起來，在保證村民生活條件不變甚至改善的情況下，將建在所保存的集體土地上。為什么不允許農民通過房地產開發獲得更多收入，因為合法批準的集體農村建設用地是為了增加農民(包括集體)的非農收入。由于國有土地使用權可以轉讓給私營企業，甚至可以轉讓給外國企業，農民的住房也可以作為私有財產出售。為什么不允許農村集體建設用地(包括宅基地)使用權轉讓給農村集體以外的單位或者個人，以增加收入？他認為，承認這類小產權房的合法性，不僅有利于促進農村集體建設用地的保護和集約利用，而且有利于農民取得土地產權收入，從根本上說，有利于保護和不損害農民集體土地的產權。同時，他指出，這類小樓盤的建設必須符合城鄉規劃和建設標準。在政府公布解決小產權房的完整計劃之前，尚未納入城鄉統籌規劃的小地產房已經建成。雖然規劃違規沒有問題，但也必須達到建筑標準。但政府解決小產權房的完整方案公布后還沒有建好小產權房，必須等到制定計劃后再建。

他對<國際融資>記者說：“小產權房合法化無疑會減少地方政府土地的收入，但隨著小產權房進入市場，城市大產權房的價格將趨于合理，這樣，一些低收入和中等收入的居民也可以負擔或租房，這將減輕政府提供負擔得起的住房的壓力，減少政府的財政支出，降低城市農民工的住房門檻，幫助提高真正的城市化水平，從根本上緩解人口短缺的壓力。這顯然是一種多方、雙贏、小型物業房的解決方案。“

蔡繼明委員會還提出“深化土地產權轉型，為農村土地提供真實完整的產權”。他認為，農村集體建設用地（包括宅基地，如果繼續集體所有），應享有與城市國有建設用地相同的權利，并按照相同的市場原則定價。城鎮居民的住宅用地雖然是國有的，但可以出租，抵押，繼承和轉讓，而農村居民的住宅用地（使用權）既不能出租也不能抵押，也不能繼承或轉讓。任何高價的人都可以出售，農村居民的住所不能出售價格較高的城市居民;這違反了同一土地，相同權力和相同價格的原則，并限制了居民定居和定居的自由。要實現國有建設用地和集體建設用地的“統一市場”，實現“同土地，同等力量，同等價格”。

將小產權住宅更名為農村房地產

郭松海名委員建議，政府應本著維護國家利益、兼顧他人利益的原則，維護農民利益，考慮購房者利益，盡快解決小產權問題，盡量減少拆遷。他認為，所謂小產權房是特殊時期的一種特殊的社會經濟現象，應該是新的、舊的一段時間，確定一段時間后，可以在當地農村預發小產權房；經過一段時間，違章違規、肆無忌憚地剝削的，將受到嚴懲。他指出：“發展農村集體建設用地上的房地產項目，必須符合城鄉規劃、土地規劃，要按照城市房地產開發程序進行審批；對占用耕地開發房地產的，要堅決取締。情節嚴重的，依照破壞土地資源罪等有關法律規定追究刑事責任。“

同時，郭松海成員還呼吁：對原發展的小產權房進行分類，逐步合法化。除了對當地農村集體土地使用權進行登記外，在原建設用地上開發的小型產權房也可以按照一定的城市房地產土地登記程序進行登記。

他建議：首先，建立在符合城市規劃和土地規劃的農村集體建設用地和宅基地上的房地產是一般住宅建設項目，可以通過法律程序納入住房保障體系。在農村地區，購買小型房產的大多是低收入和中等收入家庭，他們買不起城里的高價房。因此，他們可以參考城市經濟適用房和價格有限的住房政策，將這些小型房產轉為社會保障房。買方核準身份，核實城市房屋檔案，重新提交手續，繳納土地出讓金，稅費等，并取得國家自用房屋產權證，不得在限期內列出。第二，對于符合土地使用規劃且質量良好但尚未出售的小型房產，政府可以考慮以成本價購買，如當地公共租賃住房，經濟適用房和其他住房以彌補經濟適用房的短缺。它可以減少政府在經濟適用房中的土地和資本投資。第三，在城市規劃和土地規劃的情況下，房地產建在農村集體建設用地和住宅用地上，屬于別墅和高端公寓的建設項目，除了支付土地轉讓費，稅費外，對購買者的罰款，罰款總額應為：近地區類似商品房的價格減去購買小型房產的費用。

關于如何完善我國農村宅基地流轉制度，郭松海成員建議集體土地使用權作為一項物權享有自由流轉權，即農民的財產權。但是，考慮到宅基地的社會保障功能，出讓人必須向政府土地管理部門頒發自己擁有的新財產證書；同時，還應審查購買人的資格。只有城市中的低收入者才能購買住房來解決他們的生活困難和滿足他們自己的需要，高收入者在農村購買別墅后不得重建。

他呼吁：小產權房的名稱在農村地區。他解釋說：“所謂的”小產權房“，與城市在國有土地上建設大型商品房的產權有著相對的關系。但是，集體土地所有權和國有土地所有權在憲法中是平等的.除了限制農村土地所有權的變化外，“憲法”對其他權力沒有任何限制。“物權法”第39條規定：“所有人有權依法占有、使用、受益和處置其動產或不動產。”因此，作為所有權主體的使用權的行使，與集體和國家平等，而不論產權的大小。從發展的角度看，集體建設用地使用權和國有土地使用權應當是“同地、同權、同價”、公開、公平、公正的交易，差別的大小是不能討論的。因此，應該把所謂的小產權房命名為農村地區的房地產。

郭松海委員還建議：對集體建設用地進行合理規劃，逐步建立統一的城鄉建設用地市場。及時總結成都、重慶統籌城鄉綜合改革試點地區的實踐經驗，逐步推進農村集體建設用地市場化改革，通過規劃管理，逐步放開規劃中對建設用地和荒地流轉的限制，允許農村集體建設用地直接進入一級土地市場，建立統一的城鄉建設用地市場。