深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房，是一個(gè)很難理清的非法律問題，也是社會(huì)的一種現(xiàn)實(shí)狀況。國家對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房并沒有一個(gè)明確的法律概念，如果非要從法律原則上出發(fā)，深圳小產(chǎn)權(quán)房屬于一個(gè)什么樣的性質(zhì)呢，面對(duì)土地征收、房屋拆遷問題，小產(chǎn)權(quán)房能夠獲得補(bǔ)償嗎？

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)村建設(shè)的房屋，并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，而產(chǎn)權(quán)證也不由國家有關(guān)部門發(fā)布，而是有當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)政府和村委會(huì)頒發(fā)，這只是一個(gè)概念，并沒有得到法律上的認(rèn)可，所以只能這樣理解。

理論上，深圳小產(chǎn)權(quán)房的核心問題在于，其系在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，又出售給了非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員甚至是城市居民。有房“無證”是小產(chǎn)權(quán)房的常見現(xiàn)象，其本質(zhì)是違法用地。

《土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。據(jù)此，到處賣的小產(chǎn)權(quán)房顯然不符合上述法律的規(guī)定。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（十）規(guī)定，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

手持小產(chǎn)權(quán)證的城鎮(zhèn)居民，自然寄希望于自己的“小產(chǎn)權(quán)房”能夠在有朝一日土地制度改革時(shí)“轉(zhuǎn)正”成為“大產(chǎn)權(quán)房”，通過某種程序?qū)崿F(xiàn)登記確權(quán)，進(jìn)而補(bǔ)領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，在面臨征收時(shí)獲得獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。然而就現(xiàn)階段的政策性文件來看，這個(gè)“口子”始終都沒能被打開哪怕一小道縫隙。

《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（十三）明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。據(jù)此，小產(chǎn)權(quán)房的“無證”狀態(tài)仍在繼續(xù)延續(xù)。

《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。

而一旦深圳小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，由于購買其居住、使用的城鎮(zhèn)居民只享有房屋的使用權(quán)，而不享有土地的任何權(quán)利及房屋的所有權(quán)，那么其補(bǔ)償權(quán)益從法律上講是難以得到保障，也是難尋法律依據(jù)的。

對(duì)此，深圳律師事務(wù)所指出，實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房的形成原因是多種多樣的，對(duì)于其購買、使用者而言一般也是能夠獲取一定的補(bǔ)償?shù)模@需要依據(jù)個(gè)案具體確定。有些小產(chǎn)權(quán)房是由于復(fù)雜的歷史原因形成的，不宜被簡(jiǎn)單粗暴地認(rèn)定為違法用地、違法建筑。但實(shí)踐中最常見的，或者說通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，還是前文所述這種以違法用地為前提所建起來的用于出售的住宅。對(duì)于這種復(fù)雜的法律情況，還是要依靠專業(yè)律師的幫助來加以辨識(shí)、確定，以明晰房屋在面臨征收時(shí)的具體狀況。

但無論如何，小產(chǎn)權(quán)房的征收補(bǔ)償數(shù)額是不可能與“大產(chǎn)權(quán)房”等量齊觀的，這有些類似于無證房與有證房的區(qū)別。至于小產(chǎn)權(quán)房的未來會(huì)怎么樣，究竟如何實(shí)現(xiàn)一些學(xué)者、專家口中的“轉(zhuǎn)正一批，拆除一批”，我們只能是拭目以待。