深圳小產(chǎn)權(quán)房

　　該則消息一經(jīng)媒體披露，便被解讀為"商品房預(yù)售制"很快便會(huì)取消，意思就是今后買(mǎi)樓就只能"一手交錢(qián)一手交貨",連樣板房都不用看了，引發(fā)輿論嘩然。

　　不過(guò)，據(jù)最新消息，廣東省房協(xié)已公開(kāi)"辟謠":

　　該項(xiàng)意見(jiàn)目前仍然征求意見(jiàn)階段，并不會(huì)馬上實(shí)施。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)（博客，微博）》報(bào)道，住建部房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)人士也向記者表示：情況并不屬實(shí)，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。

　　商品房預(yù)售制，俗稱(chēng)賣(mài)期房，賣(mài)樓花，最初是由香港引入內(nèi)地，是相對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售而言的，開(kāi)發(fā)商將還未竣工的商品房售與購(gòu)房者，購(gòu)房者支付預(yù)付款并按照約定日期獲得房屋所有權(quán)的一種交易行為。

　　1994年，內(nèi)地頒布《城市房地產(chǎn)管理辦法》，并于同年實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，"預(yù)售制"開(kāi)始在內(nèi)地落地生根，并對(duì)今后20余年的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　那么，實(shí)行了近25年的商品房預(yù)售許可制度是否將退出歷史舞臺(tái)？又將會(huì)帶來(lái)哪些影響？

　　1生存，還是毀滅？

　　"有點(diǎn)猛",一位供職于南方某媒體的記者，在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)"取消商品房預(yù)售制"的消息后，附上這樣的評(píng)論。

　　另一位媒體從業(yè)人士則感嘆，"商品房預(yù)售制都要被滅了…活久見(jiàn)啊".

　　9月21日下午，鋅財(cái)經(jīng)記者的微信及朋友圈幾乎被"取消商品房預(yù)售制"的消息刷屏了，但主動(dòng)分享的多數(shù)為媒體人或者研究機(jī)構(gòu)，甚少看到開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)發(fā)。

　　有人說(shuō)，變天了，而開(kāi)發(fā)商的朋友只回復(fù)了一個(gè)"齜牙"的表情。

　　有人說(shuō)，變天了，而開(kāi)發(fā)商的朋友只回復(fù)了一個(gè)"齜牙"的表情。

　　在接受鋅財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，一位不愿具名的頭部房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，"既然還在征求意見(jiàn)，那就等政策落地了再說(shuō)吧".除此之外，另外兩家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示"不便發(fā)表意見(jiàn)".

　　從本質(zhì)上看，"商品房預(yù)售制"是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段，能夠加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，從資金的時(shí)間價(jià)值角度來(lái)看，商品房預(yù)售制度還能夠降低開(kāi)發(fā)資金的使用成本。

　　從實(shí)際效果來(lái)看，這一制度的施行無(wú)異于給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是資金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商一條實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的通道。

　　如果梳理一下國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展線，不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地頭部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，如恒大、綠城、華潤(rùn)置地等，以及富力、星河灣、順馳、世貿(mào)等知名房地產(chǎn)企業(yè)均發(fā)跡于1994年前后，"售樓花"無(wú)疑帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

　　入場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商多了，供應(yīng)充足了，隨著我國(guó)停止城鎮(zhèn)的商品房分配，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步駛?cè)肓税l(fā)展的快車(chē)道。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一條基礎(chǔ)性的制度，"商品房預(yù)售制"功不可沒(méi)。

　　但一旦市場(chǎng)告別"售樓花",那會(huì)是怎樣一番景象？

　　一般來(lái)說(shuō)，從開(kāi)始預(yù)售到房屋竣工，一般需要兩年時(shí)間。一旦實(shí)行現(xiàn)樓銷(xiāo)售，意味著開(kāi)發(fā)商資金開(kāi)始回籠資金的時(shí)間需延遲兩年。除多承擔(dān)的財(cái)務(wù)成本之外，目前內(nèi)地房企普遍采用的"快速周轉(zhuǎn)"模式也將不復(fù)靈驗(yàn)。

　　對(duì)中小房企，尤其是資金壓力較大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種打擊或許將是致命的"或許可以用'

　　屋漏偏逢連夜雨'來(lái)形容這個(gè)消息對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響",國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)鋅財(cái)經(jīng)表示。

　　作為一位考察過(guò)全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，且有著不同市場(chǎng)房地產(chǎn)資管經(jīng)驗(yàn)的資深從業(yè)人士，黃立沖指出，在債務(wù)違約頻發(fā)和負(fù)債率高企的大背景下，"取消商品房預(yù)售制"會(huì)讓中小房企更加難堪重負(fù)，加劇行業(yè)兼并。

　　生存或者毀滅，這已經(jīng)不只是個(gè)哲學(xué)問(wèn)題了。

　　當(dāng)然，既然只是"征求意見(jiàn)",站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，談這些或許有些"為時(shí)尚早".