深圳小產權房

一般來說“小產權房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發這種房子的產權證只有鄉一級政府和村級才能頒發，因此做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態看，一樣是普通住宅;

從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。從住房形態看，一樣是普通住宅。從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。小產權的房子是集體產權，土地性質是集體所有，購買者只有使用權，不能轉讓，不能做貸款，不享受國家大產權房子的待遇!如果考慮買小產權房子的話請慎重考慮!國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。

購買了小產權房的風險：

第一，根據北京市建委發出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

第二，像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。

第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險以上就幫助大家了解了什么是小產權房以及為什么叫小產權房方面的問題，從源頭上為大家解釋了為什么小產權房的正規的房產證并且不受政府的政策支持，也為打擊解析了購買小產權房的一些危害，希望能夠幫助到大家更加了解小產權房的性質以及發展問題。

小產權房清理這步棋該怎么走？兩會前后，國土資源部一直再表態，要清理小產權房？目前，房地產市場的低迷也連累到一級土地市場了。昨天看到消息，還再說小產權房方案還在國土部的娘胎中。這么熱點問題，我纂了篇稿子，大家沒事圍觀一下。首先，小產權房清理與房地產市場息息相關。房地產市場疲軟帶動一級土地市場疲軟，導致土地流拍、地價下滑、開發商拿地情緒降低。在這個時候，往往天朝最大的地主就要出面了，叫喊要清理小產權房，給土地市場打氣，給開發商打氣。歷次小產權房清理口號也如此相關。所以，此次小產權房清理執行力度、效果如何？那就要看，房地產市場發展狀況了。房地產市場繼續下滑，國土部清理小產權房的積極性就大了；反之，房地產市場好轉，那清理小產權房又會像以往一樣成為一句口號。

其次，面對清理小產權房，各部委及地方政府是各懷鬼胎！該如何清理小產房，各部委及地方政府各自有各自小九九。國土部一心要折騰點動靜來，這樣做對他來說，有百利而無一害。但是，各部委、地方政府卻相當警惕。要知道，相比小產權房違法之處，鐵道部、交通部、水利部搞“鐵公基”土地違法更是多的去了。還有各地方政府的開發區、工業園建設土地違規違法那就更不用說了。所以各部委及地方政府對國土部的“清理小產權房”口號頗為忌憚。你國土部今天對小產權房下手，明天是不是就對各部委及地方政府下手啊。要知道，土地違規最厲害的還是各級政府啊。最該清理對象的也是各級政府！

還有一方面就是，清理小產房對地方政府有維穩政治壓力。現在已售每個小產權房小區住的人不少，處理不好的話，這些人上訪就能把地方政府搞死。到時候，國土部落了實惠，黑鍋要各級地方政府來背。各地方政府可不是傻逼，這樣道理還是想的通。這也是為什么，各級地方政府對清理小產權房懷有異心。再次，清理小產房會出臺什么樣措施，我在此預估一下。

第一，可能會先在部分城市試點，摸索總結經驗后再全國推廣。北京二級房地產市場價差太大，導致北京小產權房頗具規模；鄭州，城中村現象嚴重，小產權房蔚為壯觀；海南，海景小產權房獨具特色；廣東，建設用地指標稀缺，因此，北京、鄭州、海南、廣州，還有古城西安都很有可能成為試點城市。

第二，捏軟柿子，國土部及地方政府“斗地主”！部分開發商進行“小產權房”住宅建設，這些人竟敢搶地方政府及國土部的生意。現在形勢變幻，國土部及地方政府肯定會拿這些人出氣。搞小產權房開發的人，要不就是鎮長小舅子，要不就是村書記堂弟的外甥媳婦，有來頭，但不能通天。最主要的是有搞頭，有油水。再說了，整這些人，還會給自己臉上貼金。大黑的同時還能黑打，既能當婊子又能立碑坊，這買賣穩賺不賠！再說權貴們玩這游戲已經不是一兩次了！搞小產權房開發最后被判刑的事例出現很多了。

第三，整個時間點，要求補票。小產權房和商品房有什么區別？！我說不出來。這就好比，富豪包養個三流明星這是風雅，你去路邊發廊按摩就是色情了，應該嚴厲打擊了。小產權房被清理，就是因為開發的、購買的，沒有給國土部上貢-----交土地出讓金而已。什么清理，什么整理，什么規劃，什么土地管理法規，純屬扯淡。不就是少給了權貴的份子錢嘛！？理通了，事就好辦了！國土部會劃定一個時間點，網上說的是2008年，以此為界，之前已售符合條件的小產權房，會讓補交土地出讓金，服侍丫頭升艙為小老婆，給予轉正，變成正式商品房。

第四，時間點以后的，也不會一拆了之。政府會采取多種措施，如將小產權房轉為公租房，還有‘增減掛’都有文章可做。小產權房捏捏，還是有油水的，可動腦筋的地方還是挺多的。

第五，對于一部分建在農田或風景區，有背影沒背景、弄得群情激奮的半拉子小產權房，肯定會拆除的。不這樣，不能顯示我天朝威嚴，不能展現我大國風范。每次運動，總會有倒霉的，總有人背黑鍋。