深圳小產權房

雖然大家都知道購買小產權房有風險，但由于價格優勢的吸引，依然有許多購房者選擇購買小產權房。那么一但離婚了，此類小產權房能像普通商品房一樣進行分割嗎？

【案情簡介】

小嬌與小明2011年經人撮合，于2012年3月登記結婚。二人在婚姻關系存續期間以夫妻共同財產購買某村村民自家宅基地的小產權房一套。后來雙方感情破裂，協議離婚，但一直未就該小產權房的分割達成一致。小嬌訴至法院，請求法院依法予以分割。

part 2

【法院判決】

法院認為，該小產權房尚未取得產權證明，產權不明晰，本案不予處理，駁回原告該項訴訟請求。

【法律問答】

Q：什么是小產權房？

A：“小產權房”這一稱謂并非法律術語，它是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

Q：小產權房與我們通常所說的商品房有什么區別呢？

A：我們通常所說的商品房，是指開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證的房屋，也稱為大產權房。

小產權房與其最大的區別，即小產權房系不完全產權，不能基于買賣、交易等法律行為發生物權變動。

Q：本案中，法院能否判該小產權房歸一方所有？

A：該小產權房不具有國家合法產權基礎，其所有權不受法律保護。因此，在離婚案件的司法實務中，如果就小產權房發生糾紛，法院不會判決房屋所有權的歸屬。

補充：也有個別法院認為，根據《中華人民共和國物權法》第31條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”故即使法院對房屋進行了分割，因無法進行登記，涉案小產權房也無法進入市場流通。筆者不認同此種觀點：如果法院對小產權房進行分割，以裁判文書的形式確認小產權房歸一方所有，勢必會干擾國家對農村土地的管理，引發新的糾紛。

Q：司法實務中一般如何處理離婚時小產權房的分割？

A：小產權房的分割一般有如下兩種方式——

1、對小產權房的所有權不做處理，只對房屋的使用權進行分割，由取得使用權的一方給另一方相應的補償。

至于經濟補償數額的確定，雙方可以進行友好協商，協商不成的，還可以進行價格評估，原則上以該小產權房的購買價格為基礎，同時考慮房屋的增值情況，支付合理的數額。

2、不予處理。

因小產權房未取得產權證明，無法核實權屬，且存在與第三人的買賣合同關系，涉及第三人權益。雙方應承擔舉證不能的法律后果，法院對該權屬不明的小產權房不予處理，雙方待產權明晰后另行主張權利。

【法條鏈接】

《中華人民共和國土地管理法》（2004修正）

第六十三條　農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……

《中華人民共和國物權法》（2007年10月1日施行）

第九條 【不動產物權登記生效以及所有權可不登記的規定】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條 【不動產登記機構和國家統一登記制度】不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。