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      深圳小產權房

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      小產權房轉正無望,深圳小產權房還能買嗎?

      更新時間:2017.09.26 14:53       作者:深圳小產權房

      小產權房轉正夢碎?

       

      近日,國土資源部和住建部聯合發文,防止小產權房通過不動產登記合法化!

       

      近日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合發文《國土資源部住房城鄉建設部關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),其中提及“防止小產權房通過不動產登記合法化”。

       

      給仍舊對“小產權房”轉正抱有希望的人一記重擊。

       

      在所有人的印象中,由于歷史遺留問題,深圳存在著數量眾多的“小產權房”,這項政策的出臺似乎會關系到深圳很多人。

       

      但真相又是如何呢?今日大大君就來幫你解讀!首先我們先來了解一下這份文件!

       

      嚴防小產權房“洗白”

       

      9月20日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合發布《通知》,就房屋交易與不動產登記銜接過程中的資料移交共享。

       

      交易登記業務銜接、歷史遺留和房地產市場調控和監測分析工作有關問題做出了解釋說明和通知。

       

      國土資源部住房城鄉建設部關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知

       

      國土資發〔2017〕108號

       

      各省、自治區、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉建設廳(建委、房地局):

       

      為全面落實國務院領導批示精神,加強部門銜接,解決不動產登記“中梗阻”問題,切實做到便民利民,根據《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》(中央編辦發〔2013〕134號)。

       

      《國土資源部 住房城鄉建設部關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》(國土資發〔2015〕90號)等法規規章政策,現就房屋交易與不動產登記銜接有關問題通知如下。

       

      一、關于資料移交共享

       

      (一)不動產統一登記制度實施前已經形成的房屋登記紙質資料要移交至不動產登記機構,確實難以拆分移交的,應復制移交,復制移交的資料應與原件一致,并于年底前全面復制移交到位。

       

      (二)為避免重復建設,保證房屋交易與不動產登記使用電子數據的一致性,房屋登記的電子數據應完整地拷貝給不動產登記機構,并于9月底前全面完成。

       

      二、關于交易登記業務銜接

       

      對于房屋交易與不動產登記機構分設的地方,要按照“進一個門、跑一次路”的原則,實現房屋交易與不動產登記的有效銜接,切實做到便民利民。

       

      (一)一個窗口受理。兩部門進駐同一個服務大廳,設置同一個受理窗口,將房屋交易和不動產登記所需的法定材料編制形成統一的申請材料目錄向社會公布。

       

      (二)部門并行辦理。收件后,相關資料分送兩部門并行業務辦理,不動產登記機構依法辦理不動產登記業務。涉及交易需辦理事項,一般交易業務要在3個工作日內辦結,較為復雜的應當在5個工作日內辦結,交易的結果通過內部網絡向不動產登記機構反饋。

       

      (三)方便群眾辦事。凡是能夠通過網上辦理的房屋交易和不動產登記事項,不得要求當事人到現場辦理。

       

      三、關于歷史遺留問題

       

      (一)針對目前各地不動產統一登記后出現的歷史遺留問題,不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合,共同協商推動地方政府依法合規分類妥善處理,及時解決問題。

       

      (二)防止小產權房通過不動產登記合法化。

       

      四、切實做好房地產市場調控和監測分析工作

       

      不動產登記機構和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產市場監測工作的重要性,將二手房與新建商品房納入統一的房地產市場管理,加強監測、監管和調控。

       

      不動產統一登記制度實施后,房屋交易和不動產登記信息要通過網絡實時共享。

       

      國土資源部 住房城鄉建設部

       

      2017年9月11日

       

      其中第三條關于歷史遺留問題的通知中明確指出:

       

      針對目前各地不動產統一登記后出現的歷史遺留問題,不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合。

       

      共同協商推動地方政府依法合規分類妥善處理,及時解決問題;防止小產權房通過不動產登記合法化。

       

      那么這則通知是否真是讓小產權房下的轉正夢碎?對深圳樓市又會產生什么影響?

       

      深圳無真正意義的小產權房

       

      專家推斷,可能是因為不動產統一登記開始之后,出現了部分借此契機給小產權房“洗白”的問題。

       

      于是這一次國土資源部和住房城鄉建設部聯合發文堵住這一缺口,而對于深圳來說,這一《通知》并不會有太大影響。

       

      這是為什么呢?他們給出了這樣的解釋。

       

      張茂榮律師觀點,內地“小產權房”一般指在集體土地上建造的房屋,而深圳早在2004年已經實現了全部集體土地國有化,成為國內首個沒有農村建制的城市。

       

      所以深圳是不存在“小產權房”的,也不存在通過不動產登記合法化的問題,當前深圳俗稱的“小產權房”一詞,是廣義地通指合法商品房之外的一切房屋。

       

      既包括有合法報建手續的農民房、集資房、福利房、軍產房、安居房、經濟適用房等,也包括沒有合法報建手續的違法建筑。

       

      當前,深圳“小產權房”仍在住房市場占據較大比例,而且在深圳房價高企的情況下成為了大量購房者的選項之一。

       

      與此同時,“小產權房”交易又面臨著違約風險和拆除風險等問題,是一塊亟需處理的灰色地帶。

       

      中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁觀點,雖然該《通知》提及的“小產權房”跟深圳的“小產權房”概念有所不同,但兩者性質應該是屬于一個大類的。

       

      所以《通知》的內涵在深圳仍舊有一定的決策指導性,在關于“小產權房”的處理的問題上,一直以來,深圳的“小產權房”在就不存在通過登記合法化的可能。

       

      深圳曾經有一段時間允許“小產權房”登記,并核發“綠本”,但現在政府更多的是通過舊改、棚改等措施,對這些歷史遺留的違建建筑進行大面積、批量化解決。

       

      深圳的“小產權房”是什么

       

      歷史回顧

       

      “小產權房,一般是民間對可以自由流通的合法商品房之外房屋的俗稱?!?廣東信榮律師事務所主任張茂榮這些天不停地跟媒體強調。

       

      從全國范圍內來說,按照通常的理解,小產權房僅指經批準在集體土地上建設的村民住宅。

       

      而深圳存在大量歷史遺留建筑,俗稱“小產權房”。數據顯示,深圳農村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟,約4億平方米,占深圳建市以來建筑物總面積的43%。

       

      而租住在這些小產權房內的人口約737.87萬,占深圳總人口的56%。

       

      2004年,為解決“無地可用”的困境,深圳以城市規劃“全覆蓋”的方式,將特區外260平方公里土地轉為國有土地。

       

      深圳在過往這些年里,依然有大量的土地沒有完成相應的補償或者返還手續,實質上仍屬于村民個人、村集體或股份公司所有。

       

      相關調查數據顯示

       

      1999年深圳的歷史遺留違法建筑約為10萬棟,而根據深圳市規劃和國土資源委員會的統計。

       

      截至2014年底,深圳全市的違法建筑已經增加到37.30萬棟,違建面積達4.28億平方米,約占據深圳房屋總建筑面積的半壁江山。

       

      “相較其他地區,深圳市民對于小產權房有著不同的概念理解,其中既包括有合法報建手續的農民房、集資房、軍產房、安居房等,也包括沒有合法報建手續的違法建筑。”張茂榮表示。

       

      所以這也再一次印證,深圳的“小產權房”,與本次《通知》中所說的小產權房不同。

       

      雖然通過登記“洗白”已明確不可能發生,但與此同時又有人瞄準國家試點集體用地建設租賃住房。

       

      “農民房”進入租賃市場?不給機會。

       

      深圳在今年8月發布《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(送審稿)和《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿),其中提出“十三五”期間。

       

      通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業,統一租賃經營、管理。

       

      這是否給“深圳小產權房”“渾水摸魚”混進市場,進行合法交易提供了契機?

       

      深職院房地產研究所所長鄧志旺觀點,政府提出的收儲100萬套農民房進入租賃市場并不能給小產權房合法化提供契機。

       

      首先市場不會允許這么做,因為深圳的小產權房體量較大,而且深圳的市場對全國影響也很大。

       

      但可能會存在有些小產權房業主企圖鉆空子等問題,這就需要政府在執行中尤其注意制定執行細則和嚴控實際執行工作。

       

      由于深圳市民對于深圳小產權房的廣義理解,每一次關于違法建筑政策的“風吹草動”,都會一石激起千層浪。

       

      這一次也毫不例外,這個消息一經發布,就攪動民間的小產權房市場。

       

      但無論如何,陸續出臺的政策并不代表深圳政府改變對于“小產權房”的處理態度。

       

      雖然深圳的“小產權房”并不存在本次《規定》中所談的問題,但在深圳“小產權房”的交易依然違法。

       

      張茂榮律師觀點:法律風險繼續客觀存在并主要體現在兩個方面,“一是違約風險。由于沒有房地產證,很多小產權房的交易只是一紙合同,而這種合同往往屬于無效合同,存在房價波動下當事人一方毀約的重大風險。

       

      另一方面則是拆除風險,沒有報建手續的違法建筑類小產權房不被法律所認可,面臨著隨時被政府拆除、沒收的可能,即使一直使用,在拆遷時也很難得到補償。”

       

      新聞追加:

      光明拔除片區面積最大違建“毒瘤”,拆違12萬平!

       

      來源:深圳特區報

       

      光明新區先后組織8次集中清拆行動,拆除麒麟山片區和麥仕達違法建筑面積共12萬平方米。圖為6月8至13日新區拆除麥仕達違法建筑現場。

       

      圖為9月6日,光明新區麒麟山片區和麥仕達最后一次集中清拆行動現場。

       

      自去年7月中旬,光明新區始終以“比原特區內地區更高的標準”來抓工作,尤其狠抓安全穩定建設。

       

      光明新區直面歷史遺留問題,多措并舉拔除城市安全“毒瘤”,相繼完成玉律社區信興雞場、榮健農批市場、金源寶工業園和鑫博盛工業園、紅坳村整村搬遷、軌道6號線光明新區段等重點土地整備及清拆任務。

       

      特別是今年9月6日,經過前后8次集中清拆,徹底拆除了麒麟山片區和麥仕達兩處歷史重大遺留違法建筑,共拆除違法建筑面積12萬平方米,是新區集中拆除違建規模最大、面積最大的專項行動,再次打贏了一場城市質量提升和城市品質深化攻堅戰、漂亮仗。

       

      敢于擔當,以雷霆之勢消除城市安全隱患

       

      據了解,麒麟山片區和麥仕達位于南光高速(光明新區玉塘辦事處段)下走廊,兩處違法建筑群體量巨大,總占地面積310.15畝約20.7萬平方米(麒麟山片區176.83畝、麥仕達133.32畝),涉及違法建筑達283棟、需清拆建筑面積達12萬平方米,是光明新區規模最大、問題最為復雜的超大型違法建筑。

       

      基本上是上世紀八、九十年代開始陸續留下的各類亂搭亂建,屬歷史遺留重大難題。

       

      兩處違建片區利益盤根錯節,歷史事實和法律問題復雜,多種土地性質及建筑類型交織。同時,工業園區整體破爛,涉及經營商家租戶115家、從業人員3000余人,主要從事廢品回收、塑料制品加工等低端業態,存在重大安全隱患。而且,部分業主還屢屢阻擾政府依法開展的測繪、評估、談判、征收等土地整備及清拆工作。

       

      違建帶來的安全隱患不解決,難以談發展。田寮社區一名干部表示,群眾每天生活在“地雷區”,不知道何時“爆炸”,麒麟山片區住戶上千人,一旦進入安全生產特別防護期,特別是汛期,新區、玉塘辦事處和田寮社區干部全動員,檢查安全、勸離商戶、防范破舊違法建筑倒塌……耗費巨大人力物力財力。

       

      制約城市發展的歷史遺留問題得不到解決,社區意見大、居民群眾有怨氣、政府沒權威,干部干事創業沒信心,片區整治迫在眉睫、刻不容緩。

       

      光明新區堅持問題導向,擔負起歷史責任和使命擔當,直面該歷史遺留問題,以敢于碰硬、敢于擔當、敢于負責的魄力,勇扛整治大旗,以雷霆之勢消除城市安全隱患。

       

      實干巧干,以智慧和勇氣實現和諧搬遷

       

      2016年12月21日,光明新區組織玉塘辦事處和新區相關職能部門以及田寮社區全面啟動麒麟山片區和麥仕達專項整治行動,以鐵的決心、鐵的手腕、鐵的措施,堅決予以拆除。

       

      該專項整治行動一啟動,光明新區立即成立專項整治行動總指揮部,由新區管委會主要領導擔任專項整治行動總指揮,對專項整治行動統籌協調、部署督導,并現場調研,進行了10余次部署推進或現場指揮清拆。各級各部門單位各司其職,聯合執法,協同作戰,構建新區、辦事處、社區三級完整的指揮體系,以前所未有的高規格、強攻勢,推進專項整治行動。

       

      麒麟山片區和麥仕達專項整治行動時間緊、任務重、土地整備及清拆難度大,對此,光明新區理清思路、統籌規劃,結合實際,創新方式方法,實干巧干、善作善成,贏取工作主動權,取得了事半功倍的效果。

       

      首先明確按照“安全整治——綜合執法——測繪評估——談判補償——全面清拆”“五步走”的工作部署,有序對片區業主開展政策宣講、安全整治、測繪評估、談判補償、依法搬離、強力清拆等工作,環環相扣、交叉互通,實現整治行動高效、平穩、安全推進。

       

      其次,靈活機動,個性化、多元化施策。通過采取法律、行政、經濟、教育手段綜合運用相結合,動之以情、曉之以理,打好“組合拳”。

       

      此外,掛圖作戰,倒排時間表,分成清拆“八步走”,組織8次大型清拆行動,共投入1042人次,大型炮機、鉤機、拖車、推土機、叉車、運輸車等機器設備59臺(次),籌備周密、層層推進,徹底拔除了盤踞地方20余年的麒麟山片區和麥仕達歷史遺留違法建筑。

       

      同時,光明新區注重剛性執法和人文關懷相結合。據了解,專項整治行動總指揮部要求“不留空檔,節假日期間也不放松”,片區內24小時安全巡查及整治,連續作戰,保持工作強度和力度,持續形成高壓態勢,推進專項整治工作勢如破竹。

       

      光明新區注重“人和”,人性執法。對清拆涉及的115家近3千余從業人員,始終堅持以人為本理念以及柔性施策,保證業主的合法合理訴求,實現商戶從被動搬遷到主動搬遷的轉變;組織幫助業主有序搬遷和妥善安置,贏得業主的理解和配合,全過程沒有一起暴力抗法、越級上訪、群體性事件,更沒有任何次生危害,未留下任何“死角”。

       

      久久為功,著眼未來推動城市品質得到根本提升

       

      麒麟山片區與麥仕達清拆完成后,光明新區將做好綜合規劃,結合該片區土地權屬性質、周邊規劃以及自然環境,該片區將重點作為5萬平方米以上連片可開發產業用地和產業配套、商住用地進行整體規劃,堅決防止安全問題“回潮”,進一步拓展產業空間和城市發展空間,助力城市可持續健康發展。

       

      類似麒麟山片區和麥仕達的歷史遺留問題在原特區外地區普遍存在,它集解決歷史遺留問題、消除重大城市安全隱患和拔除“城市品質”提升“頑疾”于一身,是城市管理治理的老大難問題,是提升城市品質的“硬骨頭”,也是威脅城市安全和人民群眾生命財產安全的“毒瘤”。它的有效整治實踐進行探索和總結,對城市安全發展具有重大的現實意義。

       

      光明新區堅決按照市委、市政府關于“城市質量提升年”、城市安全和安全生產、治水提質、嚴查嚴控違法建設和“拓展空間保障發展”十大專項行動的重大決策部署,以只爭朝夕的緊迫感,以攻堅克難的勇氣,逢山開路、遇河架橋、爬坡過坎,直面歷史欠賬,痛擊城市管理治理痼疾,確保城市安全發展、有質量發展,確保城市品質深化提升,確保一方百姓幸福平安。

      南方都市報

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