深圳小產權房

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱“試點方案”)提出，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

去年5月開始，“構建購租并舉的住房體系”的概念提出以來，相應的政策也不斷推出。此次的試點方案，是構建購租并舉的住房體系一個里程碑式的嘗試，它意味著一種新的租賃住房模式誕生。

長期以來，城市尤其是大型城市都存在著兩個問題。一個是集體土地由于屬性問題無法入市，存在大量小產權房，以及違建扎堆的城中村握手樓。另一個是，一大批外來務工人員聚集在大型城市，隨著房價上漲極難“上車”，居住需求得不到保障。集體土地建設租賃住房，是在當前的土地制度基礎上，推動一大批低成本租賃房入市，這樣一來，集體土地回報和城市住房需求有可能同時得到滿足，這樣的嘗試是值得肯定的。

此次試點方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。也就是說，可以由村鎮自行開發，也可以由開發商或政府入股開發。根據深圳此前的政策，計劃在“十三五”期間通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理，這就是其中一種可能的專業化租賃方式。

雖然這是一種新的租賃住房供給模式，但此前在征地或公租房建設等方式中出現過的相應問題都很可能會繼續出現，甚至還會產生新的問題，尤其是權益保障問題，這是集體土地建設租賃住房最大的挑戰所在。

首先，集體土地歸村民集體所有，供給方即村民利益如何保障？村集體的決策往往代表的并非村民集體意志而是村委領導的個人意志，過去的征地糾紛即多由此引發。同樣的問題也可能在集體土地建租賃住房中出現，譬如要不要建、要不要找開發商或政府入股、建設后如何管理、利益如何分配等等，如果村民仍然沒有一個有效的表達渠道和決策方式，則權益仍然很難得到保障。

其次，是需求方即租戶的權益保障。此前的集體土地不是沒有租賃住房，恰恰相反，城中村是城市租賃住房率最高的地方，而此次試點都是城中村出租房盛行的大型城市，也就是說，集體土地建設租賃住房的用地和城中村租賃住房用地是高度重合的。如果沒有專業化的管理，那么，城中村的違建、消防不達標等問題很可能繼續存在，租戶的權益得不到保障；而如果要專業化管理，則很可能需要引入第三方管理公司，如何和村集體之間達成合作，如何保持專業管理，成本怎么分攤，出租價格和管理質量是否成正比，最終出租價格是否會高于普通租賃住房，都是需要考慮的問題。

實際上，以上都不是公眾最關注的問題，在試點方案出臺后，焦點都在小產權房是否會借此以租代售，這會不會成為小產權房轉正的途徑，最終沖擊商品房市場？其實，小產權房的長期存在是二元土地制度的結果，但小產權房之所以稱為“小”產權房，正是因其無法享受與產權房同等的權利。集體土地租賃住房最長租約可達20年，在住房需求上的確可以提供類商品房的供給，但由于無法提供和產權房同等的戶籍和公共福利等資源，目前來講還不太可能沖擊商品房市場。

中國的租賃住房比率只有2%-3%，而發達國家的同一比率一般在20%-30%。構建購租并舉的住房體系確有必要，但這需要建立在兩個前提上，一個是租售同權，一個是商品房居住價值大于投資價值。“房子是用來住的不是用來炒的”是不變的方向，然而，供給決定價格，附著的價值最終都會以價格的方式呈現，譬如廣州此前的租售同權政策被認為租房可以隨意讀名校，部分學位房房租上漲明顯。購租并舉這條路要走下去，租售同權必須和房地產市場回歸健康同步進行，這樣，租房者的春天才有可能到來。

（南方都市報）