深圳小產權房

深圳小產權房存在的問題 

“小產權房”不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。 

第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。  

第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。  

第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。與普通的商品房相比，“小產權房”不需要土地出讓金，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取。所以，“小產權房”的價格，僅僅是同地區商品房價格的三成。這正是城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的主要原因。一開始，相當多的農民為了盡快建好自己的房屋，卻沒有建設能力，而把一部分小產權的房子賣出去。以集資的形式把自己的房子建起來。雖然沒有權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了小產權房。 

從前面論述中，我們了解了小產權房的特殊法律屬性，由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質，并不是商品房。所以，小產權房并不受現有的法律法規的約束，處理小產權房的案件也不適用商品房買賣的法律規定及司法解釋，購房人的權益難以得到維護。 

同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息。但是，如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。即使開發商違約，由于買賣合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其維權途徑就非常有限。目前，小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。國土資源部多次嚴厲地指出，小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。但是在普通商品房房價居高不下的今天，小產權房的存在卻有其根本上的原因，因為其不僅解決了購買者的需求，同時滿足了出售者的需求。

解決小產權房問題的對策 

首先，我們需要承認，農地制度安排中存在不合理因素，導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償，這事實上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試。探討小產權房的解決途徑，應該謀求維持多贏的利益格局。在短期政策層面我建議： 

1、國家應做出柔性的政策引導，而不是將小產權房視為洪水猛獸，一律棒殺。鯀治水患，十年不成，這是因為他不懂得控制水勢，一味的去堵，最后只能含恨而終。而一張一弛，文武之道，堵的同時不應該忘記疏，這樣才能更好的解決問題，而不會激化社會矛盾，將好事辦成壞事。 

2、小產權房交易的存在說明其確實存在一定的供求市場，因此，對于一些嚴重影響國家與城市規劃的小產權房需要嚴肅處理外，那些合理的小產權房，政府應當盡快的出臺相關法律法規，使其身份合法化，或通過行政手段使小產權房轉化為大產權房。如政府通過收購等方式將這些小產權房轉變為經濟適用房或回遷房。這樣做將使得買賣雙方的權益都能得到保護，而不是讓小產權房在經濟發展的高速路上裸奔。

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