房貸數(shù)據(jù)創(chuàng)新低 房價受影響大
更新時間：2017.06.24 17:23 作者：深圳房價
6月20日，人民銀行營業(yè)管理部（北京）公布了2017年5月北京市貨幣信貸運行情況。在這份公告中，關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)十分驚人！
1、新增房貸占比創(chuàng)新低！
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：
5月末個人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個、18.7個百分點，占比趨于合理。
人民銀行營業(yè)管理部的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據(jù)，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來的新低。
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部公布的貨幣信貸運行情況的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今，28%的新增住房貸款占比已經(jīng)回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個百分點。更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來這一數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下滑！
2、房貸利率持續(xù)上揚！
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：
從2016年12月開始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍； 在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來看2017年前5個月房貸利率已經(jīng)從86折，回到了9折。而6月5日，新京報曾經(jīng)報道：北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。 由于這一消息是6月份傳出來的，所以在前5個月的數(shù)據(jù)中并沒有體現(xiàn)出來。不過，我們可以預(yù)見，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進(jìn)一步上揚只是時間問題。
對于房貸利率最為關(guān)鍵的是，目前的房貸利率上行已經(jīng)不是銀行的被動行為，而是從被動變?yōu)橹鲃樱鲃訛橹＿@是因為隨著資金借入成本的不斷上漲（各項市場利率上漲），銀行不得不主動提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。（美聯(lián)儲這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國利差在接下來繼續(xù)縮窄，我國央行很可能不得不再一次調(diào)整逆回購、MLF等利率。這么一來商業(yè)銀行也勢必跟隨調(diào)整房貸利率。）
3、對樓價有何影響？
對于樓價來說，人民銀行營業(yè)管理部透露出來的這兩個重要數(shù)據(jù)，以及暴哥對后續(xù)數(shù)據(jù)走勢的分析究竟有何影響呢？
任何具有投資屬性的商品，想要價格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動下方能達(dá)成。即便保持價格恒定（不漲不跌），也需要買賣雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。
對于樓價來說，當(dāng)然也逃不出供需關(guān)系這套基本的價格體系。樓市的供需關(guān)系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個方面，但更可信賴的指標(biāo)暴哥覺得其實就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經(jīng)在《2017，這個一線城市房價要跌16%？！2018、2019又會跌多少？》一文中，分析過支持深圳樓價的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%。現(xiàn)在看來深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房價確實一直在下跌。
對于北京來說，保持房價穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠(yuǎn)，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。
從上述結(jié)論出發(fā)，人民銀行營業(yè)管理部表達(dá)出的把新增房貸占比控制在25%以內(nèi)，顯然最終體現(xiàn)在樓價上，能夠直接起到抑制房價的效果；而利率的不斷上行，對于購房者的熱情會是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進(jìn)而又會作用到樓價上，形成一個自我強化循環(huán)的過程。這個自我強化可就是不是刺激樓價上漲的強化了，而是進(jìn)入下跌的強化。
從市場的實際效果來看，根據(jù)最新的報道，北京樓市基本上進(jìn)入下跌模式：
根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。
麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時業(yè)主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價約1350萬），后來業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價。
6成這個數(shù)字其實很特殊，恰好過半，也就是說持有房產(chǎn)并且想要出售的賣方整體已經(jīng)氛圍已經(jīng)轉(zhuǎn)入弱勢。就像暴哥一直強調(diào)的，樓市已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，買方話語權(quán)越來越重！
行文至此，估計有不少朋友又會問暴哥何時買房，房價會跌多少。 前一個問題還比較好回答，整體而言，還是等個兩年左右（具體而言，不同城市會有差異）；后一個問題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡單的量化分析估算到房價漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場情緒，國家對于金融風(fēng)險的承受力等等多方面因素相關(guān)。
不過如果國家對于樓價下跌有足夠的承受能力，大家又?jǐn)y起手短期之內(nèi)暫時不買房的話，那可能結(jié)果對于想買房的人來說真的是幸之又幸了。
1、新增房貸占比創(chuàng)新低！
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：
5月末個人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個、18.7個百分點，占比趨于合理。
人民銀行營業(yè)管理部的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據(jù)，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來的新低。
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部公布的貨幣信貸運行情況的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今，28%的新增住房貸款占比已經(jīng)回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個百分點。更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來這一數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下滑！
2、房貸利率持續(xù)上揚！
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：
從2016年12月開始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍； 在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來看2017年前5個月房貸利率已經(jīng)從86折，回到了9折。而6月5日，新京報曾經(jīng)報道：北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。 由于這一消息是6月份傳出來的，所以在前5個月的數(shù)據(jù)中并沒有體現(xiàn)出來。不過，我們可以預(yù)見，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進(jìn)一步上揚只是時間問題。
對于房貸利率最為關(guān)鍵的是，目前的房貸利率上行已經(jīng)不是銀行的被動行為，而是從被動變?yōu)橹鲃樱鲃訛橹＿@是因為隨著資金借入成本的不斷上漲（各項市場利率上漲），銀行不得不主動提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。（美聯(lián)儲這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國利差在接下來繼續(xù)縮窄，我國央行很可能不得不再一次調(diào)整逆回購、MLF等利率。這么一來商業(yè)銀行也勢必跟隨調(diào)整房貸利率。）
3、對樓價有何影響？
對于樓價來說，人民銀行營業(yè)管理部透露出來的這兩個重要數(shù)據(jù)，以及暴哥對后續(xù)數(shù)據(jù)走勢的分析究竟有何影響呢？
任何具有投資屬性的商品，想要價格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動下方能達(dá)成。即便保持價格恒定（不漲不跌），也需要買賣雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。
對于樓價來說，當(dāng)然也逃不出供需關(guān)系這套基本的價格體系。樓市的供需關(guān)系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個方面，但更可信賴的指標(biāo)暴哥覺得其實就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經(jīng)在《2017，這個一線城市房價要跌16%？！2018、2019又會跌多少？》一文中，分析過支持深圳樓價的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%。現(xiàn)在看來深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房價確實一直在下跌。
對于北京來說，保持房價穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠(yuǎn)，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。
從上述結(jié)論出發(fā)，人民銀行營業(yè)管理部表達(dá)出的把新增房貸占比控制在25%以內(nèi)，顯然最終體現(xiàn)在樓價上，能夠直接起到抑制房價的效果；而利率的不斷上行，對于購房者的熱情會是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進(jìn)而又會作用到樓價上，形成一個自我強化循環(huán)的過程。這個自我強化可就是不是刺激樓價上漲的強化了，而是進(jìn)入下跌的強化。
從市場的實際效果來看，根據(jù)最新的報道，北京樓市基本上進(jìn)入下跌模式：
根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。
麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時業(yè)主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價約1350萬），后來業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價。
6成這個數(shù)字其實很特殊，恰好過半，也就是說持有房產(chǎn)并且想要出售的賣方整體已經(jīng)氛圍已經(jīng)轉(zhuǎn)入弱勢。就像暴哥一直強調(diào)的，樓市已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，買方話語權(quán)越來越重！
行文至此，估計有不少朋友又會問暴哥何時買房，房價會跌多少。 前一個問題還比較好回答，整體而言，還是等個兩年左右（具體而言，不同城市會有差異）；后一個問題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡單的量化分析估算到房價漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場情緒，國家對于金融風(fēng)險的承受力等等多方面因素相關(guān)。
不過如果國家對于樓價下跌有足夠的承受能力，大家又?jǐn)y起手短期之內(nèi)暫時不買房的話，那可能結(jié)果對于想買房的人來說真的是幸之又幸了。
