深圳小產權房

原村民非商品住宅補償將迎新規：

昨日，記者從深圳市規劃和國土資源委員會獲悉，為進一步完善深圳市房屋征收補償標準及相關工作機制，促進公共基礎設施和民生工程的順利建設，市規土委代市政府草擬了《深圳市人民政府關于修改<深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）>的決定》（征求意見稿）（下稱《實施辦法》）、《關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》（征求意見稿）（下稱《意見》）。

原村民非商品住宅補償將迎新規

不超過建筑面積480平方米的部分調換產權,超出部分貨幣補償

深圳新聞網訊 昨日，記者從深圳市規劃和國土資源委員會獲悉，為進一步完善深圳市房屋征收補償標準及相關工作機制，促進公共基礎設施和民生工程的順利建設，市規土委代市政府草擬了《深圳市人民政府關于修改<深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）>的決定》（征求意見稿）（下稱《實施辦法》）、《關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》（征求意見稿）（下稱《意見》）。為充分聽取社會公眾對上述規定的意見，即日起至10月11日期間將面向社會公開征求意見。

記者了解到，在廣受關注的“原村民非商品住宅補償辦法方面”，修改后的《實施辦法》稱：符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分按照《實施辦法》附件有關規定給予貨幣補償。所建房屋建筑面積未達到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被征收人按產權調換房屋的成本價購足；被征收人選擇貨幣補償的，以建筑面積480平方米的標準計算被征收房屋的價值，扣減10%的公告基準地價后予以補償。

而征收人為非原村民的，修改后的《實施辦法》稱，不超過建筑面積150平方米的部分給予產權調換；被征收人選擇貨幣補償的，按照被征收房屋的價值扣減10%的公告基準地價予以補償。超出部分按照《實施辦法》附件有關規定給予貨幣補償。關于房屋征收范圍內未經產權登記的建筑，尚未進行處理的，修改后的《實施辦法》也有了明確規定，即可以按照相關規定給予貨幣補償。

深圳市規劃國土委稱，深圳市房屋征收體制機制不斷完善，隨著我市經濟社會發展，仍需進一步完善房屋征收補償工作機制。關于此次對《實施辦法》進行修改的原因和具體思路，深圳市規劃國土委在《關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》（以下簡稱《意見》）中進行了詳細的說明。

在征收原村民所建的祖屋方面。《意見》中稱，按照不超過被征收房屋價值的1.5倍進行貨幣補償。被征收祖屋屬于原村民唯一住房的，可以給予建筑面積480平方米的產權調換,所建祖屋建筑面積未達到480平方米的，被征收人可按產權調換房屋的成本價購足差額部分面積；被征收人選擇貨幣補償的，以建筑面積480平方米的標準，按照被征收房屋的價值予以補償。祖屋的認定參照我市有關舊屋村認定的相關規定執行。

對2006年6月5日前根據《寶安區工業和公共配套類停建違法建筑申請復工管理暫行辦法》（深寶查違[2005]1號）、《龍崗區工業和公共配套類停建違法建筑申請復工管理暫行辦法》(深龍查違[2005]1號)的規定取得《復工通知書》的工業類、公共配套類停建違法建筑，涉及房屋征收的，按有關標準予以補償。還有房屋征收涉及空地的、征收非商品性質房地產以及未經產權登記的建筑，《意見》中也都給出詳細說明。

此外，《意見》還提出，房屋征收安置房源可從本市安置房、保障性住房中統籌安排。本市房屋征收安置的房源統一納入市保障性住房建設指標的統計范疇。區規劃土地監察機構依法沒收的住宅類歷史遺留違法建筑，經工程質量和消防安全檢驗合格并符合地質安全條件的，可作為征收安置用房，由轄區政府統籌使用。

深圳房屋征收與補償辦法將修訂，有意見快來提！

深圳市人民政府關于修改《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》的決定

為進一步完善房屋征收補償標準，推進我市房屋征收工作，維護被征收人的合法權益，保障城市發展與公共利益，現決定對《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（以下簡稱《實施辦法》）作出如下修改：

一、第二十五條進行如下修改：

（一）在第三款“根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》（以下簡稱“兩規”）”后增加“《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）”字樣；

（二）第三款第（一）項修改為“符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分按照《實施辦法》附件有關規定給予貨幣補償。所建房屋建筑面積未達到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被征收人按產權調換房屋的成本價購足；被征收人選擇貨幣補償的，以建筑面積480平方米的標準計算被征收房屋的價值，扣減10%的公告基準地價后予以補償。”

（三）第三款第（二）項修改為：“被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分給予產權調換；被征收人選擇貨幣補償的，按照被征收房屋的價值扣減10%的公告基準地價予以補償。超出部分按照《實施辦法》附件有關規定給予貨幣補償。”

二、第二十六條增加一款作為第三款：“市房屋征收部門發布房屋征收補償基準價格。被征收房屋的價值以房地產價格評估機構評估確定的價格或房屋征收補償基準價格確定。”

三、第三十三條第一款修改為：“房屋征收范圍內未經產權登記的建筑，屬于《決定》第二條規定范圍，尚未進行處理的，按照下列規定進行補償：

（一）原村民所建的住宅類建筑，符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建筑面積480平方米的部分可參照《實施辦法》第二十五條第三款第（一）項的規定給予產權調換或貨幣補償。符合原村民非商品住宅建設用地標準且超出480平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建設用地標準的多棟部分，按照本決定附件有關規定給予貨幣補償；

（二）原農村集體經濟組織或者其繼受單位為解決原村民居住問題統一建設的未經產權登記的住宅類建筑，或者以住宅為主的多種用途的建筑，經規劃國土部門批準建設的部分，給予產權調換；被征收人選擇貨幣補償的，按照本決定附件有關規定給予貨幣補償。未經批準建設或者超出批準面積建設的部分，按照本決定附件有關規定給予貨幣補償；

（三）非原村民所建住宅類建筑在扣繳本決定附件規定的罰款和地價后，以一戶一棟為產權調換基本單位，參照《實施辦法》第二十五條第三款第（二）項的規定給予產權調換或按照本決定附件有關規定給予貨幣補償；

（四）原農村集體經濟組織繼受單位所建的生產經營性、商業辦公類建筑，位于非農建設用地范圍內，對被征收建筑物所占土地予以土地置換，相應建筑物按照重置價扣減本決定附件規定的罰款后給予補償；被征收人選擇貨幣補償的，按照本決定附件有關規定給予貨幣補償；

（五）除前項規定情形外的其他生產經營性、商業辦公類建筑，按照本決定附件有關規定給予貨幣補償。

四、第三十三條第二款修改為：“對經規劃國土部門審查屬于依法應當拆除或者沒收的農村城市化歷史遺留違法建筑，不予補償；但具有下列情形之一，且建設行為發生在土地用途依法確定前的，參照可以處理確認的歷史遺留違法建筑的征收補償標準給予貨幣補償：

（一）占用基本農田；

（二）占用一級水源保護區用地；

（三）占用高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現狀市、區級公共設施等用地；

（四）壓占原水管藍線；

（五）不符合橙線管理要求；

（六）位于土地利用總體規劃規定的禁止建設區內。”

五、刪除第七十八條的內容。

六、《深圳市房屋征收補償規則》第一部分進行如下修改：

（一）本部分的標題修改為“各類房屋補償方式”；

（二）本部分原有表格名稱“各類型非商品房貨幣補償的計算方式”前增加“表1”字樣；表格中所有“被征收房屋類似商品性質房地產的市場價格”的表述修改為“被征收房屋的價值”；刪除表格說明第2點中“1999年3月5日前所建歷史遺留違法私房、歷史遺留生產經營性違法建筑，在本辦法施行前已經”的字樣，并在“《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》”之后增加“、《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》”字樣；

（三）本部分增加一個表格“表2 各類未經產權登記房屋的補償方式”。

本決定自發布之日起施行。《實施辦法》根據本決定作相應修改，重新公布。

附件：

表2 各類未經產權登記房屋的補償方式

關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見

自《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第248號令，以下簡稱《實施辦法》）頒布實施以來，我市房屋征收體制機制不斷完善。但由于我市在快速城市化進程中產生了大量歷史遺留問題，房屋征收工作面臨一定阻力。隨著我市經濟社會發展，仍需進一步完善房屋征收補償工作機制。為推進我市房屋征收工作，維護被征收人合法權益，確保民生工程的順利實施，促進城市發展與公共利益，現就完善我市房屋征收補償機制，提出以下意見：

一、征收原村民所建的祖屋，按照不超過被征收房屋價值的1.5倍進行貨幣補償。被征收祖屋屬于原村民唯一住房的，可以給予建筑面積480平方米的產權調換,所建祖屋建筑面積未達到480平方米的，被征收人可按產權調換房屋的成本價購足差額部分面積；被征收人選擇貨幣補償的，以建筑面積480平方米的標準，按照被征收房屋的價值予以補償。祖屋的認定參照我市有關舊屋村認定的相關規定執行。

二、對2006年6月5日前根據《寶安區工業和公共配套類停建違法建筑申請復工管理暫行辦法》（深寶查違[2005]1號）、《龍崗區工業和公共配套類停建違法建筑申請復工管理暫行辦法》(深龍查違[2005]1號)的規定取得《復工通知書》的工業類、公共配套類停建違法建筑，涉及房屋征收的，按以下標準予以補償：

（一）按照《復工通知書》的規定建設且不存在超建筑面積或改變功能的，在房屋征收前已辦理報建及用地手續，按照被征收房屋的價值予以補償；在房屋征收前未辦理報建及用地手續，按照被征收房屋的價值扣減100%公告基準地價后予以貨幣補償。

（二）超過《復工通知書》的規定的建筑面積，但未改變《復工通知書》確定的功能的，在規定建筑面積內按照被征收房屋的價值扣減100%公告基準地價后予以貨幣補償；超過規定建筑面積的部分，按照被征收房屋的價值扣減10元/平方米的罰款及200%公告基準地價后予以貨幣補償。

（三）擅自改變《復工通知書》確定的功能，改為住宅建筑的，按照被征收房屋的價值扣減100元/平方米的罰款及200%公告基準地價后予以貨幣補償；改為商業、辦公建筑的，按照被征收房屋的價值扣減30元/平方米的罰款及100%市場評估地價后予以貨幣補償。

三、房屋征收涉及下列空地的，按以下標準補償：

（一）屬于原村民未開發建設的宅基地的，每宗宅基地以建筑面積480平方米的標準，按照100%住宅用地公告基準地價予以貨幣補償。

（二）屬于已批或已簽訂土地使用權出讓合同，根據用地批準文件或土地使用權出讓合同約定的土地用途和規劃指標進行評估后，按照市場評估價予以貨幣補償。其中，容積率按以下規則確定：

1.用地批準文件或土地使用權出讓合同明確約定容積率的，按照約定的容積率確定；但產業用地約定的容積率低于1.0的，按照容積率1.0確定。

2.用地批準文件或土地使用權出讓合同未明確約定建筑容積率的，工業、物流倉儲用地容積率按照1.0核定，居住用地容積率按照1.8核定,其他用途用地容積率按照2.0核定。

本條第（二）規定的土地被認定為閑置土地，依法應繳納土地閑置費的，在繳清土地閑置費后予以補償；依法應無償收回的，不予以補償。

四、征收非商品性質房地產以及未經產權登記的建筑，在依法給予產權調換并辦理安置房的初始登記后，符合以下條件的，可申請安置房轉為商品性質房地產：

（一）原村民按照非商品住宅建設用地標準給予產權調換的安置房以及對原農村集體經濟組織統建住宅給予產權調換的安置房，按照簽訂征收補償協議時的公告基準地價的10%補繳地價；

（二）非原村民給予產權調換的安置房，在初始登記滿10年后，按照簽訂征收補償協議時的公告基準地價的50%補繳地價；

（三）原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公類和生產經營性歷史遺留違法建筑，位于非農建設用地紅線內并給與土地置換的，按照申請轉為商品性質時的市政府有關非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易的有關規定補繳地價。

五、合理制定房屋征收項目預算方案，房屋征收項目費用中應當安排不超過項目直接補償費10%的資金額度作為實施房屋征收的不可預見費。房屋征收部門按項目實際支付給補償對象費用的1%計提工作經費。不可預見費和工作經費的使用按照深圳市土地整備資金管理的有關規定執行。

市財政承擔的房屋征收項目費用，由市財政部門按照市發改部門下達的房屋征收年度資金計劃，直接一次性撥付給各區統籌安排使用。

六、房屋征收安置房源可從本市安置房、保障性住房中統籌安排。本市房屋征收安置的房源統一納入市保障性住房建設指標的統計范疇。

城市更新項目配建的保障性住房中應當安排一定比例用于征收安置，具體比例由轄區政府會同住房建設部門確定。

區規劃土地監察機構依法沒收的住宅類歷史遺留違法建筑，經工程質量和消防安全檢驗合格并符合地質安全條件的，可作為征收安置用房，由轄區政府統籌使用。

七、依法有償收回國有土地使用權時，對地上建筑物、構筑物、其他附著物及相應國有土地使用權的補償，可以參照《實施辦法》與本意見的補償標準執行。